供稿│易居房产律师团队研究部
来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-130）


【关键词】
尚未办理房屋产权证  设定抵押  限购政策  京十五条  购房资质  解除合同  税费负担  违约金 

【要点提示】
先签合同后出限购政策致买方丧失购房资格，就合同应当解除还是继续履行问题，根据《北京市高级人民法院关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》第六条，买受人家庭不具备“京十五条”规定的购房资格，但买卖双方在该规定实施（2011年2月17日）之前已经订立房屋买卖合同，且已经支付购房款并实际占有使用房屋，解除合同会导致当事人间利益明显失衡的，对买受人要求继续履行合同并办理房屋过户登记的诉讼请求，可予支持。

    【当事人信息】
原告：李某（出卖人、反诉被告、上诉人）   
被告：孟某（买受人、反诉原告、上诉人）
   
【案情简介】
2010年8月16日，出卖人李某（甲方）、买受人孟某（乙方）与居间方某某中介公司（丙方）签订《北京市房屋买卖合同》（以下简称房屋买卖合同），约定：该房屋为商品房；该房屋已经设定抵押，甲方应于房屋转移登记前办理抵押注销手续；房屋成交价格为185万元；...甲、乙双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税、费，根据双方协商，以上税费由乙方全部承担。
同日，三方又签订《北京市房屋买卖合同补充协议》（以下简称补充协议）：第三条，在本合同签订时，乙方付给甲方购房首付款100万元，余款应在权属转移登记手续办理日由乙方一次性交齐；第五条，甲方应当在乙方支付全部房款之时将房屋交付给买受人；第九条，（一）当事人双方同意，在甲方取得房屋所有权后3日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；（二）乙方未能在房屋权属转移登记手续办理后3日内取得房屋所有权证的，按下列方式处理：1.如因甲方的责任，乙方有权退房。...乙方不退房的，自乙方应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证证书之日起，甲方按日计算向乙方支付已付款万分之二的违约金，并于乙方实际取得房屋所有权证书之日起7日内向乙方支付。
合同签订后，孟某向李某支付人民币100万元， 2010年8月16日当天，李某将购房发票、契税完税证明、房屋维修基金交纳证明等原始单据及涉案房屋一并交付孟某，该房屋孟某居住至今。2011年7月6日房产证下发后，双方因为房屋处于抵押状态及国家出台限购政策致买方不符合购房资格，房屋不能过户，双方互相推诿，要求对方承担违约责任等，最终双方经多次协商、沟通，均未果。
北京市人民政府办公厅于2011年2月15日下发《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（以下简称京十五条），规定：“...对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。”
北京市人民政府办公厅于2013年3月30日下发《贯彻落实﹤国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知﹥精神进一步做好本市房地产市场调控工作的通知》（以下简称京十九条），规定：“对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，应依法严格按照个人转让住房所得的20%计征；不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税，...”
2014年5月16日，孟某与陈某协议离婚，无房产归孟某所有。北京市住房和城乡建设委员会显示孟某的家庭购房资格信息：“2010年8月16日起，孟某、陈某、陈某2家庭可新购1套住房。2011年7月6日、2013年8月6日，孟某、陈某、陈某2家庭名下住房情况不符合本市限购政策。自2014年5月17日至查询时点（2015年5月19日），孟某、陈某2家庭名下住房情况符合本市限购政策。”
另外，顺义住建委房屋登记薄显示李某将涉诉房屋抵押给建行北京西四支行，债务履行期限为2009年7月21日至2024年7月21日，他项权证号为X京房他证顺字第某某号，抵押设立登记时间2011年11月10日，抵押注销登记时间2013年8月6日。
2014年6月，李某诉至法院，请求：1.解除房屋合同及补充协议；2.孟某支付2011年12月13日至起诉之日违约金154020元；3.孟某支付2011年12月13日至2014年7月31日期间房屋使用费77500元；4.孟某交还涉案房屋相关的原始单据。
孟某反诉请求法院判令：1.确认双方所签的《北京市房屋买卖合同》及《北京市房屋买卖合同补充协议》合法有效并继续履行，李某协助孟某办理房屋过户手续，并承担出卖人应承担的房屋过户手续费用（庭审中明确为要求李某承担个人所得税）；2.李某赔偿孟某自2011年7月10日至李某实际履行之日止的按成交价格计算万分之二的违约金414400元（370元某1120天）。

【法院判决】
一审：1. 李某与孟某签订的《北京市房屋买卖合同》及《北京市房屋买卖合同补充协议》有效，均自判决生效之日起解除；2. 孟某向李某返还北京市某201号房屋的三张购房发票和一张业主交房交费收据的原始单据；3. 李某返还孟某北京市顺义区某201号房屋的购房款一百万元；4. 驳回李某的其他诉讼请求；5. 驳回孟某的其他诉讼请求。
二审（反转）：1.撤销北京市顺义区人民法院一审民事判决。2.李某与孟某签订的《北京市房屋买卖合同》及《北京市房屋买卖合同补充协议》继续履行，李某协助孟某办理北京市顺义区某201号房屋的权属转移登记手续，相关税费均由孟某负担。3.孟某于双方办理完毕北京市顺义区某201号房屋的权属转移登记手续当日支付李某剩余购房款八十五万元。4.驳回李某的诉讼请求；5.驳回孟某的其他诉讼请求。

【案件解析】
一、先签合同后出限购政策致买方丧失购房资格，合同应当解除还是继续履行？

一审法院认为：合同订立后，由于住房限购政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现。庭审中，李某与孟某就增加的税费如何负担无法达成一致，且税费金额较大，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同难以履行，李某据此要求解除与孟某签订的房屋买卖合同及补充协议，法院予以支持。
二审法院则认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据本案所查事实，孟某虽在京十五条限购政策实施后不具备购房资格，但双方系在该政策实施前的2010年8月订立的房屋买卖合同，且孟某在签订合同当日即支付首付款100万元并实际占有使用涉案房屋；后虽因涉案房屋未办理抵押注销登记手续等问题而影响继续履行，但涉案房屋已于2013年8月办理抵押注销登记手续；虽2013年3月30日京十九条实施规定对个人转让住房应依法严格按照个人转让住房所得的20%计征个人所得税，双方在原审中就签订合同后增加的个税负担问题亦未能达成一致，但《中华人民共和国合同法》亦规定了当事人就相关合同内容没有约定或约定不明确的处理原则，故该问题并不一定对当事人的履约能力构成严重影响，也不一定导致双方签订的房屋买卖合同无法履行，且审理中孟某明确表示愿意负担签订合同后新增加的个税；再有，2014年5月16日孟某离婚后亦具备购房资格。因此，不论此前双方在履行合同中如何曲折，现双方签订的房屋买卖合同已无任何履行障碍，可以继续履行。在双方2010年就签订合同并交接房屋装修入住至今的情况下如判令解除房屋买卖合同，既不利于维护交易的稳定，也将会导致双方当事人权利利益明显失衡。综上，法院终审判决买卖双方签订的房屋买卖合同继续履行，由李某协助孟某办理涉案房屋的过户手续。

二、出卖人在本案房屋买卖合同履行中是否存在违约行为而承担违约责任？

首先，房屋登记薄显示涉诉房屋仅有一次抵押行为（房屋登记薄与《贷款结清证明》及住房公积金贷款借款合同所显示的抵押信息均一致），虽然说明李某在结清贷款
后，建行北京西四支行才设定抵押并注销抵押，而房屋买卖合同却显示涉诉房屋已设定抵押，孟某对此情况明确知晓。其次，2011年2月15日京十五条限购政策实施后孟某一直不具备购房资格，2011年7月涉案房屋虽登记至李某名下，但涉案房屋设定的抵押并未解除，直至2013年6月李某起诉要求继续履行房屋买卖合同的诉讼过程中，李某方于2013年8月办理涉案房屋的抵押注销登记手续，并于2014年5月对该起诉讼予以撤诉（2014年5月16日孟某离婚）。因此，在双方签订房屋买卖合同后，由于前期涉案房屋产权证并未颁发、孟某不具备购房资格、涉案房屋未办理抵押注销登记手续等问题，导致双方签订的房屋买卖合同无法办理产权过户手续继续履行。因上述问题主要因限购政策导致孟某不具备购房资格等客观原因所造成，并不可归责于某一方存在主观过错拒绝履行合同。
故，孟某以房屋抵押期间无法办理过户，且没有接到李某通知其办理过户手续（据某某中介公司提交的情况说明 “李某告知其公司房屋可以过户一事属实，其公司知晓能过户的情况后也立即将该情况告知了孟某一方”）存在违约行为为由，要求李某按照补充协议第九条第（二）款第1项支付违约金，法院不予支持。

【涉案法条】
《中华人民共和国合同法》
   第六十条  当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
    当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
   第六十一条 合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第六十二条 当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
   (六)履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。
《北京市高级人民法院关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》
六、（对“京十五条”实施前签订的合同要求继续履行的处理原则）
本纪要第五条涉及案件中，买受人家庭不具备“京十五条”规定的购房资格，但买卖双方在该规定实施（2011年2月17日）之前已经订立房屋买卖合同，且已经支付购房款并实际占有使用房屋，解除合同会导致当事人间利益明显失衡的，对买受人要求继续履行合同并办理房屋过户登记的诉讼请求，可予支持；不符合前述条件的，按本纪要第五条第一项的内容处理。