供稿│易居房产律师团队研究部
来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-134）


【关键词】
按份共有 情势变更 商业风险 首付款 贷款审批 合同有效 继续履行 过户 合同目的 唯一住房

【要点提示】
买受人与出卖人签订的《存量房屋买卖合同》系列协议双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定履行各自义务。出卖人作为完全民事行为能力人，应当知晓卖房的法律后果，其以张房价上涨属情势变更、房屋是其唯一住房、售出无法实现换房目的为由不同意继续履行合同没有法律依据，难以为法院所采信。

【当事人信息】
原告：马某、赵某（买受人、被上诉人）
被告：冯某、王某（出卖人、上诉人）

【案情简介】
马某与赵某系夫妻关系。602号房屋由冯某和王某按份共有。2016年7月31日冯某、王某与马某签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定冯某、王某将602号房屋出卖给马某，该房屋未设定抵押。冯某、王某和马某通过某房地产经纪有限公司（以下简称某公司）居间介绍成交。经买卖双方协商一致，该房屋成交总价格为238万元，马某在签订合同的同时支付定金2万元，马某具体付款方式及期限的约定见附件一《资金划转补充协议》。马某未按照《资金划转补充协议》约定的时间付款的，按照逾期时间，分别处理，（1）和（2）不作累加：（1）逾期在三十日之内，自约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，马某按日计算向冯某、王某支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起十日内向冯某、王某支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过三十日后，冯某、王某有权解除合同。冯某、王某解除合同的，马某应当自解除合同通知送达之日起十日内按照累计的逾期应付款的20%向冯某、王某支付违约金，并由冯某、王某退还马某全部已付款。当事人双方同意，本合同网签且贷款审批合格后三日内双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续至马某取得房屋所有权证。附件一《资金划转补充协议》约定：双方约定的房屋主体价格为238万元。冯某、王某承诺对房屋交易有完全处分权、房屋无产权纠纷、未被采取查封、冻结等强制措施、未进行除产权证登记信息外的抵押和对外提供担保，马某、赵某知晓并认可冯某、王某的承诺。经双方协商一致，由马某、赵某按以下方式将款项划转给冯某、王某：1.定金人民币2万元，马某、赵某于2016年7月30日自行划转至冯某、王某账户，全部定金的最终处理方式为转化为购房款的一部分。2.首付款（不含定金）人民币60万元，马某、赵某于过户当日自行划转至冯某、王某账户。3.尾款（不含定金）人民币176万元，冯某、王某同意马某、赵某向贷款机构申请贷款用于支付，付款方式及时间依银行放款时间确定。同日，冯某、王某、马某与某公司签订《居间服务合同》，三方对购买房屋的坐落位置、居间费数额等进行了约定。
合同签订后，马某支付冯某、王某购房定金2万元，并提供相关资料向银行申请贷款。在此期间，因马某提交的相关材料出现问题导致其贷款审批出现延迟，直至2016年9月6日马某、赵某的贷款申请获得银行审批通过，贷款数额为176万元。贷款审批通过后，冯某、王某主张马某、赵某未按照双方约定于2016年8月底之前支付首付款，导致其换房目的不能实现，故不同意继续履行合同，不同意为马某办理涉案房屋的过户手续。
马某、赵某诉至法院，请求：判令冯某、王某继续履行2016年7月31日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，并办理房屋过户手续。
冯某、王某反诉，请求：解除其与马某签订的房屋买卖合同。

【法院判决】
一审：1、冯某、王某继续履行其与马某于二○一六年七月三十一日签订的《北京市存量房屋买卖合同》。2、马某支付冯某、王某房款二百三十六万元，冯某、王某于付款当日协助马某办理602号房屋的产权过户手续。
二审：驳回上诉，维持原判。

【案件解析】
一、法院为何不支持卖方提出的解除合同，不继续履行合同的诉讼请求？

　依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。马某与冯某、王某经某公司提供居间服务，三方就涉案房屋的买卖事宜达成的《北京市存量房屋买卖合同》、《资金划转补充协议》及《居间服务合同》均系三方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同属合法有效，三方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。
依据马某与冯某、王某的约定，双方应于合同办理网签且贷款审批合格后三日内办理涉案房屋的权属转移登记，马某于过户当日支付冯某、王某首付款60万元，剩余款项以贷款形式支付。在双方合同履行过程中，马某的贷款申请于2016年9月6日获得审批通过，但冯某、王某未按照双方的约定办理涉案房屋的过户手续，冯某、王某虽主张双方曾于2016年7月31日对首付款的支付时间进行了变更，变更为马某于2016年8月底之前支付其首付款，但其提交的录音并不足以证明上述事实，且其与马某2016年8月31日的微信聊天记录显示，马某告知其因财务用字有问题导致贷款申请未能批准，不出意外下周可以过户，冯某对此并未提出异议，故冯某、王某关于双方曾就首付款支付时间进行过变更的主张，依据不足。即便如冯某、王某所述，双方曾就首付款的支付时间进行了变更，马某未及时支付其首付款，但马某如仍坚持按照原合同约定的时间办理过户、支付首付款，马某逾期付款的时间亦没有超过三十日，根据合同约定，冯某、王某亦不享有合同解除权，冯某、王某以此为由不同意继续履行合同没有充分的事实依据和法律依据，依法不应当得到支持。 

二、房价上涨、唯一住房出售无法实现换房目的，网签合同与实际价款不符，以及首付款比例不足能否成为房屋买卖合同不能履行的理由？

房价上涨、唯一住房出售无法实现换房目的问题。在房屋买卖合同合法有效的情况下，双方当事人均应按照约定履行各自义务。出卖人作为完全民事行为能力人，应当知晓卖房的法律后果（应该预见到房屋交易期间房屋价格的波动），其以张房价上涨属情势变更、房屋是其唯一住房、售出无法实现换房目的为由不同意继续履行合同没有法律依据，难以为法院所采信。
网签合同与房屋实际成交价款不符问题。网签合同的目的在于实现行政部门对于房屋交易市场的监管。本案中，在买卖双方均认可《存量房屋买卖合同》系双方经过协商达成的合意，真实交易价格为238万元的情况下，应当履行《存量房屋买卖合同》之约定，网签合同价款与《存量房屋买卖合同》不一致的存在不构成《存量房屋买卖合同》不能履行的理由。
首付款比例不足问题。首付款数额首先是买卖双方协商一致的结果，不存在导致合同履行不能的情况；其次，关于首付款比例的规定系针对信贷问题而制定的政策，在买受人的贷款经银行审核批准的情况下，首付比例不构成房屋买卖合同不能履行的原因。

【涉案法条】
《物权法》
第四十四条 依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。