供稿│易居房产律师团队研究部
来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-133）


【关键词】
房屋买卖合同  房本加急  违约  拒绝履行合同  提高房价款

【要点提示】
按照交易惯例办理房屋所有权证的义务在于卖方。当卖方以中介公司未及时办理加急房本为由拒绝履行合同义务或者擅自提高房屋价款，但是购房时签订的系列合同中均未明确约定中介公司对此作出过承诺，卖方亦不能提交其他有效证据证明此项，其行为构成违约，应承担继续履行合同的违约责任。

【当事人信息】
原告、买受人：孟某
被告、出卖人：张某
第三人：某开发商

【案情简介】
2016年6月24日，孟某与张某在某中介公司的居间下，签订了《存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》等系列文件，约定如下事项：1、孟某购买张某名下的某开发商开发的涉案房屋一套，总价款为人民币1550000元；2、孟某于2016年6月24日支付定金40000元，于2016年6月29日前支付首付款700000元（含定金40000元），其余由银行贷款支付；3、张某于2016年7月24日前向房屋原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续；张某于2016年8月31日前取得房屋所有权证，且在取得房屋产权证五日内通知孟某和中介公司，并积极配合办理房屋产权转移登记手续；4、房本下来七个工作日之内双方共同前往贷款机构办理贷款申请手续，并于贷款机构通知批贷后15日内办理房屋所有权转移登记手续。
合同签订后，2016年6月29日孟某向张某支付了首付款700000元，张某予以接收并出具了收条。后张某以某中介公司曾答应办理加急房本但没有及时办理为由，不想再出售房屋，要求与孟某解除合同，或者如果想继续履行合同，要求孟某增加房款700000元，孟某没有同意，合同因此未能继续履行。
孟某于2017年3月14日诉至法院，请求：1、依法确认孟某、张某于2016年6月24日签订的《存量房买卖合同》及补充协议合法有效，判令张某继续履行双方签订的《存量房买卖合同》及补充协议；2、依法判令第三人某开发商为张某将涉案房屋登记至张某名下，并办理房屋产权证；3、判令张某待涉案房屋产权证办理完毕后协助孟某办理房屋过户手续。

【法院判决】
一、孟某与张某于2016年6月24日签订的《存量房买卖合同》及补充协议合法有效，孟某、张某双方继续履行于2016年6月24日签订的《存量房买卖合同》及补充协议。
二、第三人某开发商于判决生效后十日内协助将涉案房屋登记至张某名下，并办理该房屋的所有权证书。
三、待张某取得涉案房屋的所有权证后五日内，张某配合孟某办理上述房屋的所有权转移登记手续，办理所有权转移登记手续的相关费用由孟某自行承担。孟某于双方办理房屋所有权转移登记手续当日一次性给付张某剩余房款850000元。张某于收到全部房款之日将涉案房屋交付给孟某。

【案件解析】
一、法院认定出卖人违约、判决合同继续履行的依据是什么？
首先，孟某、张某双方签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》系双方真实的意思表示，于法不悖,且无法律规定无效之情形，应认定该合同合法有效。合同对双方当事人具有法律约束力，双方均应依诚实信用原则按约全面履行各自的义务，否则应承担相应的违约责任。
其次，孟某按约履行了支付首付款之义务，张某接受了孟某的首付款，并以此款偿还办理完毕了原贷款银行的还款解押手续。另外，孟某在庭审中主张变更付款方式为一次性付清房款。
再次，张某主张某开发商曾承诺可以办理房本加急事项，但因双方签订的系列合同中均未明确约定此事项，结合证人证言，也不能证明某开发商对此作出过承诺，张某亦未提交其他有效证据加以证明，故张某以此为由不同意继续履行合同的理由不能成立。
最后，法院庭审时已查明，涉案房屋所有权证已经可以办理。
综上，按照交易惯例办理房屋所有权证的义务在于出卖人张某，张某以某中介公司、某开发商曾承诺过、未及时办理加急房本为由拒绝履行合同义务或者擅自提高房屋价款的做法已经构成违约，应承担继续履行合同的违约责任。鉴于涉案房屋的所有权证已具备办理的条件，某开发商应积极协助张某办理涉案房屋的产权证手续。

二、易居房产律师温馨提示：如何避免中介机构“加而不急”？
没有房产证的房屋买卖越来越普遍，有的中介机构也会推出“快证费”业务，给客户打“包票”，只要交纳了几千块的 “快证费”，就能提前拿到房产证。这是二手房交易中的一种“潜规则”，一旦发生纠纷，如果手中没有足够证据，客户很难维权。而且从管理部门的情况来看，由于房产中介公司的一些收费属于市场行为，由市场自主调节，暂不纳入管理范畴。
在此情况下，对于购房者来说，对于任何准备支付的费用，都需要索要并留存一定的凭证，最好是发票，而且应该在上面清楚地标注费用的名称以及用途。同时，在支付费用的同时，也要避免中介机构“加而不急”，通俗点说，就是对方收了钱却不办事。要避免这种情况，就应该签订详细的合同，将费用及具体服务用文字的方式固化下来，并将违约责任规定好，这样才能更好地保护自身合法权益。

【涉案法条】
《中华人民共和国合同法》
第六十条  当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百三十五条  出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。