供稿│易居房产律师团队研究部
来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-132）


【关键词】
合同解除 房屋使用费 交付 购房款 起算时间 支付期间 评估鉴定 询价 对价 约定 

【要点提示】
交付、装修、入住6年后合同被判解除后，房屋使用费如何计算？能否主张从房屋交付之日而非合同解除之日起计算赔偿费用？本文案例考虑了以下要素：1.在双方签订的房屋买卖合同解除之前，买受人占有使用涉案房屋属依约占有、依出卖人主动交付占有，即其为合法占有使用涉案房屋，并非侵权占有；2.房屋买卖合同解除之前，买受人支付对价占有房屋，在买受人要求出卖人返还购房款诉讼中，生效判决计算返还购房款利息损失起算点亦为双方解除合同之后；3.买受人与出卖人之间并无房屋使用费的约定。最终，法院判决房屋使用费从合同解除之日起计算支付期间。

    【当事人信息】
原告：范某（买受人、上诉人）   
被告：程某（出卖人、被上诉人）
   
【案情简介】
位于北京市东城区1601号房屋系范某名下房产。2006年11月30日，范某与某房地产有限责任公司签订《北京市商品房预售合同》。该合同约定，范某购买涉诉房屋，房屋总价款为2982063元；范某首期支付房屋总价款的30%，其余房屋价款向某银行北京知春路支行借款支付。2009年5月15日，程某（乙方，购买方）与范某（甲方，出售方）签订《购房协议书》，约定出售价格为400万元整。
《购房协议书》签订后，程某给付范某购房首付款150万元，并自2009年6月起代替范某向某银行北京分行偿还住房贷款。2009年5月15日，范某将房屋交付程某。程某对房屋装修后入住。2010年5月17日，范某取得涉诉房屋所有权证。
另，2013年5月22日，程某与范某及案外人陈某、某银行股份有限公司北京分行、宋某、程某1、程某2房屋买卖合同纠纷一案立案，程某要求判令由程某代范某一次性清偿范某与某银行北京分行签订的《个人购房借款（综合）合同》项下的剩余贷款，消灭涉诉房屋上的抵押权；由范某协助办理涉诉房屋所有权的转移登记手续，将涉诉房屋登记至程某名下。经审理，一审法院于2014年2月19日依法作出一审判决。后程某不服判决，提起上诉。二审法院于2014年9月4日作出裁定，将案件发回重审。案件发回后，一审法院依法另行组成合议庭进行审理，并于2015年4月17日判决解除双方之间签订的《购房协议书》；程某给付范某违约金人民币20万元；程某将涉诉房屋返还给范某，宋某、程某1、程某2承担协助返还义务。后程某不服判决，提起上诉。二审法院于2015年6月30日作出终审判决驳回上诉，维持原判。
2016年11月24日，程某将涉诉房屋腾空交付范某。
另外，程某于2016年4月起诉范某要求范某补偿房屋装修损失及房屋差价款等，一审法院于2017年5月判决：范某给付程某房屋装修损失367795元，并赔偿程某房屋差价损失3342293元。双方均提起上诉（注:目前二审尚未审理终结）。程某于2016年11月起诉范某要求返还购房款150万元及代为支付的银行贷款735901元及利息损失。一审法院于2017年2月判决：范某返还程某购房款2235901元，并按中国人民银行同期贷款利率计算支付自2015年6月30日起至判决生效之日止的利息。双方均未上诉，该判决已经生效。
现在范某又诉至法院，请求：1.请求判令程某向我支付自2009年5月15日至2016年11月24日期间的房屋使用费1191000元。

【法院判决】
一审：1.程某给付范某自二〇一五年六月三十日起计算至二〇一六年十一月二十四日止的房屋使用费二十八万四千九百元；2.驳回范某的其他诉讼请求。
二审：驳回上诉，维持原判。

【案件解析】
交付装修入住6年后合同被判解除，法院如何认定房屋使用费的赔偿标准？

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据查明的事实，范某与程某于2009年5月15日签订的《购房协议书》被人民法院判决予以解除，并判令程某腾退涉诉房屋，程某对涉诉房屋继续占有已没有合法依据。故，范某有权主张程某支付占用房屋期间的房屋使用费。
关于房屋使用费的支付期间问题，双方之间的《购房协议书》于2015年6月30日被解除，此后程某仍占有涉诉房屋，无法律依据，故房屋使用费起算时间应自2015年6月30日起计算由程某支付至腾房之日止。双方均认可支付房屋使用费的截止日期为2016年11月24日，对此不存在争议。范某主张自房屋交付时起计算房屋使用费，法院从以下几个方面考虑未支持：1、在双方签订的房屋买卖合同解除之前，程某占有使用涉案房屋系依约占有、依范某主动交付占有，即其为合法占有使用涉案房屋，并非侵权占有。2、房屋买卖合同解除之前，程某支付对价占有房屋，在程某要求范某返还购房款诉讼中，生效判决计算返还购房款利息损失起算点亦为双方解除合同之后。3、范某与程某之间并无房屋使用费的约定，因此，范某主张房屋使用费无合同基础。
关于房屋使用费的标准，庭审中经法院充分释明，双方当事人均表示不需要对涉案房屋使用费标准进行评估鉴定，同意由法院询价确定。经法院向中介机构进行询价，双方当事人均认可2009年至2012年涉诉房屋的房屋使用费标准为每月10000元；2012年至2015年涉诉房屋的房屋使用费标准为每月15000元；2016年至2016年11月24日涉诉房屋的房屋使用费标准为每月18000元。因此法院认可了对房屋使用费2015年按每月15000元，2016年按每月18000元计算。

【涉案法条】
《中华人民共和国合同法》
    第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。