供稿│易居房产律师团队研究部
来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-129）

妻子不在场、事后不同意，丈夫代签房屋买卖合同解除被判违约赔偿35万元！
——应某、谭某与北京某房产经纪公司房屋买卖合同纠纷（二审）案法律解析

【关键词】
合同解除  购房资质  无权处分  配偶同意出售声明  房屋市场价值  评估报告  违约责任  过错程度

【要点提示】
夫妻一方出售房屋时擅自代不在场另一方签订书面授权声明，事后合同因该方不同意致不能继续履行而解除，法院对相应损失赔偿一般会综合考虑买受人的实际损失、双方的过错程度、合同的相关约定、合同已经履行的状况等因素，酌情确认出卖人应承担的损失赔偿数额。

    【当事人信息】
原告：谭某（买受人、上诉人）   
被告：应某（出卖人、上诉人）
   
【案情简介】
2016年1月1日，谭某与应某签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称房屋买卖合同），约定应某将案涉房屋出售给谭某，双方约定的价款为3 300 000元，签约当日，谭某向应某支付定金200 000元。某房产经纪公司为双方提供居间服务，谭某向某房产经纪公司支付居间服务费16 500元及综合保障服务费6600元。合同签订后，双方的合同仅履行至定金的支付和收取，之后的步骤因双方发生争议并未实际履行。2016年3月30日，应某向谭某退还了定金200 000元。2016年5月7日，谭某与北京某房地产开发有限公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》，谭某购买了另一其他房屋。事后双方经多次协商、沟通，均未果。
谭某诉至法院，请求：1.判令解除谭某和应某之间的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》；2.应某向谭某支付违约金1 300 000元；3.应某向谭某支付居间服务费16 500元；4.应某向谭某支付综合保障服务费6600元；5.应某支付谭某定金200 000元的利息，自2016年1月1日起至其实际给付之日止。

【法院判决】
一审：1.谭某与应某于2016年1月1日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2016年3月30日解除；2.应某支付谭某违约金350 000元；3.驳回谭某的其他诉讼请求。
二审：驳回上诉，维持原判。

【案件解析】
一、本案法院如何认定双方房屋买卖合同的解除时间？

法院认为，房屋买卖合同在无法继续履行的情况下，双方曾就合同解除事宜进行商谈，谭某虽未在《解约协议》上签字，双方并未就合同解除一事达成书面协议，但谭某在诉讼中对相关录音整理资料的质证意见亦显示：其同意解除房屋买卖合同，但因不同意解约协议具体条款内容而未在该协议上签字。上述谭某的两重意思表示并不矛盾，且体现于谭某收取应某退还的定金及给应某发送的《通知书》措辞之中，谭某认可双方的房屋买卖合同已经解除，只是对后续的赔偿事宜未能达成一致意见。故法院认为涉案房屋买卖合同已于2016年3月30日协商解除，同时因谭某没有在《解约协议》上签字，解约协议对谭某没有约束力。
至于谭某主张其向应某发出《通知书》，目的是通知应某继续协商房屋买卖合同的解除及相关违约赔偿责任、因应某否认收到该《通知书》，房屋买卖合同直至一审法院开庭时未能解除，认为法院应依法解除该合同。谭某的该项上诉请求与其在合同履行过程中的意思表示及其在案件审理中的质证意见不一致，法院不予采信。

二、房屋买卖合同履行过程中因未取得夫妻一方授权致合同不能继续履行而解除后，相应损失该如何赔偿？

关于应某所应承担的违约责任，法院裁判时参考了如下因素：

1.案涉房屋买卖合同无法继续履行的原因。在签订合同时，谭某即委托某房产经纪公司代为其办理购房资质的审核手续，在合同履行过程中，谭某的购房资质通过审核。谭某在签约时是否具备购房资格，不构成房屋买卖合同无法继续履行的原因。应某作为房屋的出卖方，明知自己未获得配偶的同意，代替其配偶在《配偶同意出售声明》上签字并与谭某签订房屋买卖合同的行为，是构成涉案合同无法继续履行的根本性原因。
2. 谭某的实际损失。其于2016年3月30日便收回了定金，亦明知应某不再履行合同，则其可以在2016年3月30日之后另寻房源，其坚持主张按照2016年6月12日的房屋市场价值作为损失的计算依据，法院不予采纳；关于谭某主张的定金的利息，属于其发生的实际损失，法院在违约金数额时已经一并予以考量，故不再单独进行裁判。
3. 交易各方的过错程度。法院认为买卖双方均存有一定的过错。应某作为房屋的出卖方，明知自己未获得配偶的同意，代替其配偶在《配偶同意出售声明》上签字的行为，是构成涉案合同无法继续履行的根本性原因，应当就合同无法继续履行承担主要责任；谭某作为买受方，应当对共有权房屋出卖人的处分权尽到审慎的注意义务，在应某的妻子未到场签订《配偶同意出售声明》的情况下，依然继续签订房屋买卖合同，也负有一定的过错；某房产经纪公司作为专业的房屋买卖居间服务机构，对于出卖方的房屋权属性质应当进行严格的审核，在应某的妻子未到场签订《配偶同意出售证明》或者出具书面授权的情况下，同意应某代其妻子签字，从而导致了此后双方的房屋买卖合同存在不能继续履行的风险，此为某房产经纪公司的过错。买卖双方对合同的不能继续履行均存有过错，在计算应某应当承担的违约责任时应予以考量。
3. 合同的相关约定。双方的房屋买卖合同对于单方解除合同的情况下，约定的违约金标准为房屋成交总价的20%。
4. 双方合同已经履行的状况。谭某在合同履行过程中，仅支付了定金，并未投入大额的资金，且在2016年3月30日便收回了定金，亦明知应某不再履行合同，则其可以在2016年3月30日之后另寻房源，采取适当的法律措施及时止损。
综合考虑，法院最终判决卖方赔偿买方违约金35万元人民币。

【涉案法条】
《中华人民共和国合同法》
   第一百零七条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
    第九十三条 当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。