房屋买卖合同履行过程中产生的出卖人违约赔偿额能否与买受人需支付的剩余购房款相抵销？
出卖人将已出售房屋抵押他人借款，法院能否判决抵押行为无效抵押登记注销？！
——陈某与某公司、第三人吴某、梁某房屋买卖合同纠纷（重审）案法律解析
 
供稿│易居房产律师团队研究部(授权发表)
来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-177-2）
 
【关键词】
房屋买卖合同   抵押   抵押行为无效   抵押登记注销   争议财产   确认合同无效   继续履行
 
【要点提示】
抵销的要件之一是互享债权、互负债务的双方当事人的债权清偿期均已届满，且具有双方的合意或者法律的规定。买受人对出卖人享有的请求违约赔偿的债权，出卖人对买受人享有的请求支付剩余购房款的债权，均以房屋办理过户手续完毕之日为履行期限届满之日，该日期为不确定之日，并未到期；而且并无证据证明双方存在债的抵销合意，主张债的抵销亦无法律依据。
 
   【当事人信息】
原告：陈某（买受人、上诉人）
被告：某公司（出卖人、被上诉人）
第三人1：吴某（申请查封人、上诉人）
第三人2：梁某（抵押权人、被上诉人）
 
【案情简介】
2005年12月7日，买受人陈某与出卖人某公司签订了一份《房地产买卖契约》，将涉案房屋（缮证日期为2004年8月12日）以15万元出售给陈某。陈某于签订契约生效即付12万元，余下3万元领房产证时一次付清，但合同没约定何时办理房屋产权过户手续及逾期办理的违约责任。合同签订当日，陈某支付首付款12万元，某公司交付陈某房屋，陈某搬进该房屋居住使用至今。后因出卖人未能协助买受人办理房屋过户登记，陈某遂于2014年2月17日提起诉讼。
经查，2006年12月25日，出卖人某公司以涉案房产作抵押向第三人抵押权人梁某借款16万元，并办理了房屋他项权利登记。
2008年8月22日，出卖人某公司与第三人吴某签订《债务偿还协议书》，以涉案房屋大厦一层作为127万元借款抵押担保。该协议经某处公证处公证赋予强制执行效力。2009年5月22日，吴某向某处公证处申请出具《执行证书》，后向法院申请强制执行，法院于2014年3月10日作出执行裁定书，查封了涉案房屋。
买受人陈某诉至法院，请求：1、确认涉案房屋所有权属于买受人陈某；2、确认《房地产买卖契约》合法有效，出卖人应继续履行该合同，立即将涉案房屋所有权证办至陈某名下；3、确认出卖人与抵押权人梁某之间房产抵押行为无效；4、出卖人向陈某支付逾期办证的违约赔偿暂计40000元；5、将出卖人完成过户后陈某应支付的3万元购房尾款与出卖人逾期办证违约金做相应的抵销。
第三人吴某提出诉请：1、驳回买受人确权及过户的请求；2、确认抵押权人梁某与出卖人抵押行为无效，并判令双方注销该抵押权证。
 
【法院判决】
1...。2...。3...。4...。【续文揭晓...】
5.驳回买受人陈某的其他诉讼请求。
6.驳回第三人吴某的其他诉讼请求。
 
【案件解析】
一、房屋买卖合同履行只差办理房屋所有权过户登记最后一步，买受人能否请求法院确认房屋所有权归其所有？
【详见前文解析...】
 
二、房屋买卖合同履行过程中产生的出卖人违约赔偿额能否与买受人需支付的剩余购房款相抵销？
抵销的要件之一是互享债权、互负债务的双方当事人的债权清偿期均已届满，且具有双方的合意或者法律的规定。不论买受人陈某对出卖人某公司享有的请求违约赔偿的债权，还是出卖人某公司对买受人陈某享有的请求支付余下3万元购房款的债权，均以涉案房屋办理过户手续完毕之日为履行期限届满之日。该日期为不确定之日，并未到期。而且买受人陈某未提供证据证明双方存在上述债的抵销合意，亦无法律的依据。因此，买受人陈某关于其与出卖人某公司债的抵销的请求，无事实根据和法律依据，法院不支持。
 
【以下内容详见续文...】
三、涉案房屋被查封所具有的法院强制执行效力能否对抗买受人请求将房屋过户登记的债权请求权？
四、出卖人将已出售房屋抵押他人借款，法院能否判决抵押行为无效抵押登记注销？！
 
【涉案法条】
《中华人民共和国合同法》
第九十九条 当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。
当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。
第一百条 当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵销。
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