房屋买卖合同履行只差办理房屋所有权过户登记最后一步，买受人能否请求法院确认房屋所有权归其所有？
出卖人将已出售房屋抵押他人借款，法院能否判决抵押行为无效抵押登记注销？！
——陈某与某公司、第三人吴某、梁某房屋买卖合同纠纷（重审）案法律解析
 
供稿│易居房产律师团队研究部(授权发表)
来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-177-1）
 
【关键词】
房屋买卖合同   抵押   抵押行为无效   抵押登记注销   争议财产   确认合同无效   继续履行
 
【要点提示】
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。买受人依据买卖契约享有请求出卖人协助将房屋过户的合同权利，但房屋所有权需在登记机构完成转移登记手续后才能归属于买受人。
 
   【当事人信息】
原告：陈某（买受人、上诉人）
被告：某公司（出卖人、被上诉人）
第三人1：吴某（申请查封人、上诉人）
第三人2：梁某（抵押权人、被上诉人）
 
【案情简介】
2005年12月7日，买受人陈某与出卖人某公司签订了一份《房地产买卖契约》，将涉案房屋（缮证日期为2004年8月12日）以15万元出售给陈某。陈某于签订契约生效即付12万元，余下3万元领房产证时一次付清，但合同没约定何时办理房屋产权过户手续及逾期办理的违约责任。合同签订当日，陈某支付首付款12万元，某公司交付陈某房屋，陈某搬进该房屋居住使用至今。后因出卖人未能协助买受人办理房屋过户登记，陈某遂于2014年2月17日提起诉讼。
经查，2006年12月25日，出卖人某公司以涉案房产作抵押向第三人抵押权人梁某借款16万元，并办理了房屋他项权利登记。
2008年8月22日，出卖人某公司与第三人吴某签订《债务偿还协议书》，以涉案房屋大厦一层作为127万元借款抵押担保。该协议经某处公证处公证赋予强制执行效力。2009年5月22日，吴某向某处公证处申请出具《执行证书》，后向法院申请强制执行，法院于2014年3月10日作出执行裁定书，查封了涉案房屋。
买受人陈某诉至法院，请求：1、确认涉案房屋所有权属于买受人陈某；2、确认《房地产买卖契约》合法有效，出卖人应继续履行该合同，立即将涉案房屋所有权证办至陈某名下；3、确认出卖人与抵押权人梁某之间房产抵押行为无效；4、出卖人向陈某支付逾期办证的违约赔偿暂计40000元；5、将出卖人完成过户后陈某应支付的3万元购房尾款与出卖人逾期办证违约金做相应的抵销。
第三人吴某提出诉请：1、驳回买受人确权及过户的请求；2、确认抵押权人梁某与出卖人抵押行为无效，并判令双方注销该抵押权证。
 
【法院判决】
1...。2...。3...。4...。【续文揭晓...】
5.驳回买受人陈某的其他诉讼请求。
6.驳回第三人吴某的其他诉讼请求。
 
【案件解析】
一、房屋买卖合同履行只差办理房屋所有权过户登记最后一步，买受人能否请求法院确认房屋所有权归其所有？
因为房屋所有权经登记机关登记才发生物权变动的效力，买受人陈某依据《房地产买卖契约》享有请求出卖人某公司协助涉案房屋过户的合同权利，但涉案房屋所有权需在登记机构完成转移登记手续后才归属于买受人陈某，所以，在登记机关未将涉案房屋的所有权转移登记在买受人陈某名下之前，买受人陈某请求判决确认涉案房屋归其所有，法院不予处理。
 
【以下内容详见续文...】
二、房屋买卖合同履行过程中产生的出卖人违约赔偿额能否与买受人需支付的剩余购房款相抵销？
三、涉案房屋被查封所具有的法院强制执行效力能否对抗买受人请求将房屋过户登记的债权请求权？
四、出卖人将已出售房屋抵押他人借款，法院能否判决抵押行为无效抵押登记注销？！
 
【涉案法条】
《中华人民共和国物权法》
第九条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
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