骗取房产用于抵押借款的抵押权人不属合同诈骗
时间:2020-09-22 16:26 来源:上海不良资产
【审判规则】
行为人通过支付预付款与房屋所有权人订立房屋买卖合同，并经房屋所有权人过户登记获得房产。而后，行为人将房产以抵押方式向抵押权人借款，并将借款用于个人挥霍，致使房屋所有权人的房款与抵押权人出借的借款均无法追回，应认定行为人构成合同诈骗罪。行为人犯罪既遂的节点为房屋所有权人应被骗而办理过户登记，丧失对房屋的控制，故房屋所有权人为合同诈骗被害人。因抵押权人并非基于行为人欺骗陷入错误认识遭受损失，而是基于抵押合同关系遭受民事违约损失，故抵押权人并非被害人。
【关 键 词】
刑事 合同诈骗 预付款 房屋所有权人 房屋买卖合同 过户登记 抵押权人 借款 犯罪既遂 被害人 错误认识 抵押合同关系
【基本案情】
被告人周有文，男，1982年4月20日出生，汉族，大学文化，无业。2010年12月24日因涉嫌犯合同诈骗罪被逮捕。
被告人陈巧芳，男，1978年10月14日出生，无业。2010年12月24日因涉嫌犯合同诈骗罪被逮捕。
江苏省南京市人民检察院以被告人周有文、陈巧芳犯合同诈骗罪，向南京市中级人民法院提起公诉。
南京市中级人民法院经公开审理查明：
2010年5月至10月间，被告人周有文、陈巧芳以非法占有为目的，假借购买二手房，先向被害人支付购房首付款，谎称向银行贷款支付购房余款，骗取被害人的房产过户后，将房产抵押给他人借款，所得款项用于偿还个人欠款及挥霍。周有文单独或者伙同陈巧芳实施犯罪六起，造成被害人共计人民币（以下币种同）1099.5万元的售房款未能收回；陈巧芳单独或者伙同周有文实施犯罪二起，造成被害人共计332.5万元的售房款未能收回。具体事实分述如下：
1.2010年5月4日，被告人周有文通过中介与被害人明芳达成协议，约定以200万元的总价购买明芳位于南京市秦淮区曙光里74号-7、74号-8的房产。同年5月13日，周有文以陆磊的名义与明芳签订了存量房买卖合同。在支付了60万元的购房首付款后，该房产被过户到陆磊名下，周有文遂用该房产向陈植兴抵押借款170万元。因无法偿还陈植兴的借款，周有文又将该房产抵押给陈巧玲，向陈巧玲借款200万元，用于偿还陈植兴的借款。至案发，明芳尚有售房款140万元未能收回。
2．2010年6月16日，周有文通过中介与被害人王小双达成协议，约定以246万元的总价购买王小双位于南京市白下区苜蓿园大街66号51幢204室的房产。同年6月24日，周有文以李星茹的名义与王小双签订了存量房买卖合同。在支付了70万元的购房首付款和2万元定金后，该房产被过户到李星茹名下，周有文遂用该房产向任景山抵押借款220万元。因无法偿还任景山的借款，周有文又将该房产抵押给刘翔，向刘翔借款240万元，用于偿还任景山借款。后在王小双的追偿下，周有文又支付了部分房款，至案发尚有79万元的房款未付。
3．2010年7月3日，陈巧芳通过中介与被害人张丽萍达成协议，约定以253万元的总价购买张丽萍位于南京市白下区苜蓿园大街69号16幢501室的房产。同年7月15日，双方签订了存量房买卖合同。在支付了78万元的购房首付款后，该房产被过户到陈巧芳名下。陈巧芳遂用该房产向黄文辉抵押借款200万元。因未能偿还黄文辉的借款，该房产被过户到黄文辉名下，黄又将该房产出售给王强。至案发张丽萍尚有售房款175万元未能收回。
南京市中级人民法院认为，被告人周有文、陈巧芳以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取卖房人财物，数额特别巨大，其行为均构成合同诈骗罪。据此，依照《中华人民共和国刑法》第二百二十四条第三项、第二十五条第一款、第五十三条、第六十四条之规定，以合同诈骗罪判处被告人周有文有期徒刑十五年，并处罚金人民币一百五十万元；判处被告人陈巧芳有期徒刑十二年，并处罚金人民币五十万元；已扣押在案的赃款发还被害人即卖房人；责令被告人周有文、陈巧芳继续退赔违法所得。
一审宣判后，被告人周有文、陈巧芳均未提出上诉，检察机关亦未提起抗诉，判决已发生法律效力。
通过支付预付款获得他人房产后以抵押方式获得第三人借款的，既有欺骗卖房人的行为，也有欺骗抵押权人的行为，应当如何认定被害人？
本案审理中，被告人周有文、陈巧芳通过支付预付款获得他人房产后以抵押方式获得第三人借款，所得款项并不用于支付剩余房款而用于个人挥霍，体现出其在与原房主签订房屋买卖合同之时即已具备了将来非法占有他人房产的主观故意，在该主观故意的支配下，二被告人相继实施了向原房主虚构自己本人或者帮助他人购买房产的事实，隐瞒其最终要以原房主的房产抵押套现的真实目的，在与多名房主签订并部分履行房屋买卖合同的过程中，骗取房产，再继续实现其他非法目的。二被告人的行为符合合同诈骗罪的构成特征，应当以合同诈骗罪论处。本案审理过程中对此定性并无争议。有争议的是如何确定此合同诈骗犯罪中的被害人，对此，主要形成三种意见：
第一种意见认为，本案被害人仅应认定为最初的卖房人即原房主，因为被告人根本不是为了买房，被害人损失的房屋余款从一开始就注定无法追回，而抵押权人的债权因为有经房产部门登记过的房屋抵押手续，该抵押权是受法律保护的，故其债权的实现有保障。
第二种意见认为，本案被害人仅应认定为后来的抵押权人。因为原房主将来可以依据生效的刑事判决书要求撤销原来的产权转让登记，这样原房主就没有损失，而抵押权人却在不知抵押行为可能不受法律保护的情况下付出了巨额资金，将来其债权的实现没有保障。
第三种意见认为，本案被害人既包括原房主，也包括后来的抵押权人。因为被告人先通过诈骗手段骗取原房主配合房屋过户登记，原房主最终也拿不到剩余房款；被告人接着又用其本质上无处分权的房产去抵押借款，抵押权的效力也不受法律保护，抵押权人实际在没有任何有效担保的情况下出借了资金，其损失同样无法弥补。
上一篇：最高院|对已为生效判决所确定事实，当事人应申
下一篇：房屋过户登记、抵押登记的合法性审查与判决方
相关内容
