房屋认购协议是否可视同为商品房买卖合同、其性质与效力如何？
开发商将在建工程抵押于银行，购房者购买商品房后诉请解押并过户，法院判认购协议书有效、购房者权益优先？！
---某银行与王某商品房销售合同纠纷案法律解析

 
供稿│易居房产律师团队研究部(授权发表)
来源│易居房产律师团队案例研究库（18-037-1总第248）
 
【关键词】
在建工程抵押权 解押 合同有效  购房款 定金 认购协议书 过户
 
【要点提示】
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。
 
【当事人信息】
原告：王某（购房者、被上诉人）
被告：某公司（开发商）
第三人：某银行（上诉人）
   
【案情简介】
王某与某公司于2011年11月10日签订《房屋认购协议》，约定王某购买某公司房屋，建筑面积168.79平方米，总价合计828260元；王某于2011年11月10日向某公司支付定金10万元，王某与某公司约定签订商品房预售合同之前一次性付清余款728260元；某公司承诺在收到王某定金后，保证王某所选定房屋位置及价格不变；王某保证按本协议约定价格、时间付款，如王某未按约定付款，每逾期一天按购房首付款的日万分之十支付违约金，逾期超过5天的，本协议作废，定金不退，某公司可将本房屋另行出售。
另，某银行于2009年12月14日取得在建工程抵押证，某公司抵押的在建工程包括涉案房屋，因某公司没有偿还全部借款，某银行至庭审仍未将涉案房屋解押。2012年12月底某公司法定代表人王某1不知去向，公司停业。
王某诉至法院，请求：1、某公司与某银行办理房屋的在建工程解押手续；2、某公司协助王某办理上述房屋过户手续。
 
【法院判决】
一审：【下文揭秘...】。
二审：驳回上诉，维持原判。
 
【案件评析】
一、房屋认购协议是否可视同为商品房买卖合同、其性质与效力如何？
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，本案中，双方当事人签订的《房屋认购协议》确定了房号、价格、面积等购房合同成立的条件，且某公司已经按照约定收受购房款，故该《房屋认购协议》实质是商品房买卖合同。2009年某公司为贷款将包括涉案房屋在内的在建工程抵押给某银行并办理了抵押登记，该抵押行为应为有效，某银行对涉案房屋享有抵押权，故王某、某公司签订的认购协议的履行受某银行的约束。但某银行并无证据证明某公司不能销售涉案房屋，王某作为涉案房屋的买受人，根据某公司出具的收据，已经履行了支付全部购房款的合同义务，某公司也取得了涉案房屋的预售许可证，故王某、某公司双方签订的认购协议合法有效。
 
二、购房者的权益与银行的抵押权哪一个优先，购房者主张解押、过户能否获得法院支持？
【详见下文解析...】。
 
【涉案法条】
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;
(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;
(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。