供稿│易居房产律师团队研究部
来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-125）


【关键词】
3.26新政 购房资格 合同解除 定金 违约金 合同免责解除

【要点提示】
3.26新政的出台导致买受人失去购房资格，三方签订的房屋买卖合同已经无法继续履行，该合同已不再具有存续的必要。因合同无法履行不可归责于当事人任何一方，买受人对此不存在任何过错，且合同补充条款明确约定因国家政策导致的不允许买房、过户，三方免责，故买受人要求免责解除房屋买卖合同的主张合法有据，法院应予以支持，合同免责解除后出卖方应返还已经收取的定金。

【当事人信息】
原告：聂某（买受人）
被告：姚某（出卖人）、某房产经纪有限公司（以下简称某公司）

【案情简介】
2017年3月19日聂某、姚某、某公司三方签订了房屋买卖合同，姚某将北京市某室房屋出售给聂某，价款为65万元，双方于2017年4月15日进行网签、过户。合同的补充条款约定：因国家政策导致的不允许买房、过户，三方免责。签约当日，聂某依约向姚某给付定金5万元。涉案房屋系商业、办公类项目。
合同履行过程中，2017年3月26日，北京市发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（以下简称3.26新政），个人购买已销售的商办类项目，应当符合：1.名下在京无住房和商办类房产记录；2.在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。聂某丧失购买涉案房屋的资格，无法继续履行房屋买卖合同。因姚某不同意解除房屋买卖合同，拒不退还5万元购房定金，聂某诉至法院，请求：1.免责解除三方签订的房屋买卖合同；2.姚某归还购房定金5万元。

【法院判决】
1、免责解除聂某与姚某、某公司签订的房屋买卖合同；
2、姚某于返还聂某购房定金5万元。

【案件解析】
一、买受人主张免责解除合同，法院为何予以支持？

3.26新政的出台导致聂某失去购房资格，三方签订的房屋买卖合同已经无法继续履行，该合同已不再具有存续的必要。因合同无法履行不可归责于当事人任何一方，聂某对此不存在任何过错，且合同补充条款明确约定因国家政策导致的不允许买房、过户，三方免责，故聂某要求免责解除房屋买卖合同的主张法院予以支持。

二、出卖人主张合同免责条款不包括退还定金，法院如何认定？

姚某对于聂某的诉讼请求抗辩称，补充条款约定因国家政策导致的不允许买房、过户，三方免责，系姚某不再要求聂某给付房屋成交价20%的违约金，并不包括退还定金，故不同意返还定金。法院认为合同免责解除后姚某应返还已经收取的定金。姚某所持免责仅免除违约金、不免除定金的抗辩意见没有法律依据。

【涉案法条】
《中华人民共和国合同法》
第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(五)法律规定的其他情形。