供稿│易居房产律师团队研究部
来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-115）


【关键词】
房屋买卖  根本违约  首付款利息  房屋差价损失  情势变更

【要点提示】
情势变更，是指在合同订立后，因发生订立合同时当事人不能预见并且不能克服的情况，使合同的履行失去意义或者履行合同使合同当事人之间的利益重大失衡的情形。情势变更需为非商业风险，房价涨跌是正常的商业风险，是当事人应当预见的情况，不属于“不可抗力”或“情势变更”。本案中，在签订房屋买卖合同后,卖方因房价大幅上涨而一房二卖，并主张适用情势变更原则免责，法院不支持。

【当事人信息】
原告：魏某（买受人、被上诉人）
被告：张某、李某（出卖人、上诉人，张某、李某系夫妻）
被告：某房产经纪公司（简称某公司、居间方、被上诉人）

【案情简介】
2013年11月17日，魏某与张某、李某经某公司居间签订《房屋买卖合同》购买张某涉案房屋一套，房屋总价款76万元。合同签订后，魏某依约向张某支付定金及首付款共计35万元。2015年12月，开发商将涉案房屋交付张某。2016年4月，开发商将涉案房屋产权证发放给张某。2016年4月27日，因房价大幅上涨，张某以130万元将涉案房屋出售给案外人郑某，并于2016年4月29日与案外人郑某办理了房屋所有权转移登记。
魏某以张某一房二卖为由向法院起诉，请求：一、解除原告与三被告签订的《房屋买卖合同》；二、被告张某、李某向原告返还已付购房款35万元及利息（自2015年4月11日起至2016年4月11日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、被告张某、李某赔偿原告房屋溢价款70万。

【法院判决】
一、解除原告与三被告签订的《房屋买卖居间合同》；
二、被告张某、李某返还原告已付购房款35万元及利息（自2015年4月11日起至2016年4月11日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；
    三、被告张某、李某赔偿原告房屋差价损失54万元。

【案件解析】
一、出卖人一房二卖致合同履行不能而解除，是否应赔偿买受人房屋差价损失？法院如何认定出卖人责任？
首先，买卖各方签订的《房屋买卖居间合同》系当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的规定，应属合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因张某已将涉案房屋另行出售他人，属于根本违约，致使合同目的已不能实现，故原告（买方）要求解除《房屋买卖居间合同》，法院予以支持。
其次，因涉案房屋属于张某、李某夫妻共同财产，且购房款亦由张某、李某收取，合同解除后，被告张某、李某夫妻作为违约方应向原告承担违约责任，原告作为守约方有权要求被告张某、李某赔偿损失，首付款利息和房屋差价均是实际损失。根据被告张某认可房屋卖给案外人130万的事实，结合原告与被告签订合同约定房屋价款76万元，法院认定并判决被告张某、李某应赔偿原告房屋差价损失为54万元人民币。
二、合同签订后房价大涨，是否属于情势变更？
情势变更，是指在合同订立后，因发生订立合同时当事人不能预见并且不能克服的情况，使合同的履行失去意义或者履行合同使合同当事人之间的利益重大失衡的情形。情势变更需为非商业风险，而房价涨跌是正常的商业风险，是当事人应当预见的情况，不属于“不可抗力”或“情势变更”。本案中，在签订房屋买卖合同后,卖方因房价大幅上涨而一房二卖，并主张适用情势变更原则免责，法院不支持。

【涉案法条】
《中华人民共和国合同法》
第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)
第二十六条 合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更和解除。