农村宅基地房屋能否买卖？房屋买卖合同效力如何认定？
买方不具备农村购房资格合同无效，卖方需要怎样赔偿地上物及附属物设施补偿款？！
---李某与班某返还原物纠纷案法律解析

 
供稿│易居房产律师团队研究部（授权发表）
来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-181-2）
 
【关键词】
宅基地使用权 合同无效 返还财产 赔偿损失 诚实信用原则 信赖利益 补偿款
 
【要点提示】
农村宅基地属农民集体经济组织所有，只有该组织成员才享有宅基地使用权;农村村民一户只能拥有一处宅基地;农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的不予批准。通常司法实践关于农村房屋买卖合同纠纷中，村民将房屋出售给本集体经济组织内部成员，认定房屋买卖合同有效没有异议；但出售给集体经济组织以外成员，即外村村民或城镇居民时，合同效力的认定存在着司法不统一的现象。
 
【当事人信息】
原告：李某（出卖人、反诉被告）
被告：班某（买受人、反诉原告）
 
【案情简介】
2001年8月11日，李某与班某签订《卖房字据》，双方约定：李某将涉案房屋(砖瓦正房七间、砖瓦西厢房四间、院内石棉瓦棚子四间；正厢房门窗户对，门楼院墙齐备，二道院前东院墙，国槐树两棵；此院东至孟某华，西至公道，南至公道，北至公道，与其街坊无任何干涉)卖给班某所有，价格为拾万元整。后双方依约履行完毕。班某系北京市C区居民。根据相关法律规定，班某不具备购买T区农村房屋的资格，2015年12月20日法院作出判决确认李某与班某于二零零一年签订的卖房字据无效。判决后双方均未上诉。经核实，涉案房屋坐落于北京市T区某镇某某村XXX号。涉案房屋及相应《集体土地建设用地使用证》由班某占有。后李某请求班某返还房屋未果，故诉至法院，请求：1、班某立即返还涉案房屋；2、班某返还涉案房屋的《集体土地建设用地使用证》。
班某提起反诉，请求：李某赔偿班某因双方之间《卖房字据》无效给班某造成的涉案房屋地上物及附属物设施补偿款241097元。
案件审理中，班某申请对涉案全部房屋及附属设施的重置成新价格进行评估。2016年9月27日，评估机构作出《价格评估报告书》，评估意见为经运用成本法评估，评估对象的地上物价格为：无争议部分，合计人民币230605元；有争议部分，合计人民币10492元。
 
【法院判决】
1、班某将涉案房屋及附属物和相应《集体土地建设用地使用证》返还给李某；
2、李某给付班某房屋及附属物设施补偿款二十四万一千零九十七元。
 
【案件评析】
一、农村宅基地房屋买卖合同确认无效后，双方责任该如何认定？
【详见前文解析...】
 
二、农村宅基地房屋能否买卖？房屋买卖合同效力如何认定？
根据《中华人民共和国土地管理法》的相关条文规定，农村宅基地属农民集体经济组织所有，只有该组织成员才享有宅基地使用权;农村村民一户只能拥有一处宅基地;农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的不予批准。从上述规定来看，法律并未禁止农村村民出卖、出租宅基地上所建住宅，所以农村房屋可以进行买卖。
虽然法律并未禁止买卖农村房屋，但是在买卖农村房屋产生纠纷以后，就合同效力该如何认定，法律法规没有明确，各地高院虽采用了规范性文件来加以规定，但各不一样，总结来看，主要分为以下几种情况：
（一）认定无效
农村房屋买卖合同以认定无效为原则，认定有效为例外，如果买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。采纳这种意见的如北京市高级人民法院关于农村房屋买卖合同效力的两个会议纪要及问答（2004年与2006年、2007年、2009年），山东省高院制定的《全省民事审判工作座谈会纪要》（鲁高法〔2005〕201号）。这种处理意见将我国现行土地法规、宅基地使用政策作为认定农村房屋买卖合同无效的根据，以宅基地使用权流转限制否定房屋买卖合同效力，并将登记作为合同有效要件，在合同法、物权变动区分原则下面临合法性理由不足的质疑。
（二）认定有效
最高法院（1992）民他字第8号批复认为：农村房屋买卖，按约定交付房款以及管理房屋的有效。采纳这种意见的是浙江省高院制定的《关于审理房屋纠纷案件研讨会纪要》（浙高法[１９９２]82号文件），其中规定：“买卖农村的私有房屋，如双方自愿并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认定买卖关系有效，但应着其补办有关手续。”这种处理意见认为，对合同效力认定应适用合同法的规定，没有办理过户登记不影响房屋买卖合同的效力。但此条规定以合同履行反推合同效力，法律逻辑不甚严密。
（三）区分对待，变通处理。
上海高院《关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》（沪高法民一[2004]4号）规定：“第一，对于发生在本乡（镇）范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定为有效。第二，对于将房屋出售给本乡（镇）以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。第三，对于将房屋出售给本乡（镇）以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。第四，对于将房屋出售给本乡（镇）以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维持稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利。”这种处理方式能较好地解决法律效果和社会效果的矛盾，但消极地回避合同效力问题在实践中有时缺乏可操作性。
（编者注：通常根据司法实践，关于农村房屋买卖合同纠纷中，村民将房屋出售给本集体经济组织内部成员，认定房屋买卖合同有效没有异议；但出售给集体经济组织以外成员，即外村村民或城镇居民时，合同效力的认定存在着司法不统一的现象）
 
【涉案法条】
《中华人民共和国合同法》
第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国土地管理法》
第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。