供稿│易居房产律师团队研究部
来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-108）


【关键词】
查封 抵押 过户 定金 双倍返还 解除合同 违约 资金监管

【要点提示】
买卖双方签订的《房产买卖合同》及补充协议主体适格，意思表示真实，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对当双方具有法律约束力。买受人依约向出卖人支付了定金，办理了资金监管手续，双方亦签署了《二手房买卖合同》并办理了递件过户手续，但因出卖人自身的原因，导致涉案房产被另案查封，交易不能继续履行，合同目的不能实现，买受人据此请求解除涉案房产买卖合同并要求出卖人承担相应的违约责任，具有事实和法律依据，法院予以支持。因出卖人违约，买受人要求出卖人双倍返还定金20万元，符合合同约定及法律规定，法院予以支持。

【当事人信息】
原告：杨某（买受人）
被告：彭某（出卖人）
第三人：某房地产中介公司（以下简称某公司）

【案情简介】
2014年11月18日，杨某与彭某签订了一份《房产买卖合同》，约定彭某将涉案房产转让给杨某，该房产有抵押，彭某应于签订合同后叁日见向原按揭银行申请提前还款，并在房产注销抵押登记后将房产证原件交付给第三方办理过户；房产的转让价格为296万元，杨某应在签订合同当日交付定金10万元，彭某同意从定金中预留人民币5000元作为交房保证金，此款托管于第三方；杨某须于2014年12月2日之前预付首期购房款（以银行贷款承诺为准）作资金监管，彭某应在接到杨某或第三方通知后积极配合办理，并签署相关协议；如彭某违约，杨某有权解除合同并要求彭某双倍返还定金或要求彭某支付房产转让价百分之十的违约金。合同签订当日，杨某在第三人处刷卡支付了定金10万元，彭某出具《收据》，确认收到杨某交来购买涉案房产定金10万元。
2014年12月2日杨某与彭某签订了用于过户的《二手房买卖合同》并于同日向房地产权登记中心办理了递件过户手续，但在办理过户过程中，因涉案房产被另案查封，导致无法过户。另，涉案房产又于2014年12月19日被轮候查封。
后杨某亦多次催促彭某履行合同义务，彭某均以各种借口予以拖延，导致该房屋至庭审仍未办理任何过户手续。
杨某诉至法院，请求：1、解除双方签订的《房屋买卖合同》，彭某支付其违约赔偿金200000元，评估费1000元，共计201000元。

【法院判决】
1、确认杨某与彭某于2014年11月18日签订的《房产买卖合同》于2015年3月21日解除；
2、彭某应向杨某双倍返还定金200000元；
3、驳回杨某的其他诉讼请求。

【案件解析】
一、法院为何确认买卖双方签订的房屋买卖合同解除？
杨某与彭某签订的《房产买卖合同》及补充协议主体适格，意思表示真实，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。合同签订后，杨某依约向彭某支付了定金，办理了资金监管手续，双方亦签署了《二手房买卖合同》并办理了递件过户手续，但因彭某自身的原因，导致涉案房产被另案查封，交易不能继续履行，合同目的不能实现。《合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。故此，法院认定买卖双方签订的房屋买卖合同解除，对于合同解除时间，因为没有证据证明在杨某提起诉讼之前曾通知彭某解除合同，故法院认定《房产买卖合同》应于诉状送达彭某之日即2015年3月21日解除。
二、法院为何支持买方要求卖方双倍返还定金？
杨某与彭某签署了《二手房买卖合同》并办理了递件过户手续，但因彭某自身的原因，导致涉案房产被另案查封，交易不能继续履行，合同目的不能实现，杨某多次催促彭某履行合同义务，彭某均以各种借口予以拖延，导致该房屋至庭审仍未办理任何过户手续。故此，彭某的行为构成违约，在双方签订的《房屋买卖合同》中约定：如彭某违约，杨某有权解除合同并要求彭某双倍返还定金。另根据《合同法》第一百一十五条的规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”故此，彭某应当双倍返还杨某定金，共计200000元。

【涉案法条】
《中华人民共和国合同法》
第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(五)法律规定的其他情形。
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十五条 当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。