供稿│易居房产律师团队研究部
来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-109）


【关键词】
房屋买卖  查封  违约  合同解除  利息  定金  赔偿

【要点提示】
合法有效的合同对当事人具有法律约束力，合同双方均应按照约定全面履行各自的义务。案涉房屋在房屋买卖合同签订后因其他原因被查封，导致合同不能继续履行，亦不能实现合同目的，房屋买卖合同应予以解除。

【当事人信息】
原告：（闫某、买受人、乙方）
被告：（柳某、出卖人、甲方）
被告：（某房地产营销策划公司、居间方、丙方）

【案情简介】
2014年3月11日，闫某与柳某、某房地产营销策划公司签订《房屋买卖合同》购买柳某房屋（注：柳某于2013年从某房地产开发公司处按揭贷款购买，尚未办理房屋产权证）一套，约定：一、房屋成交价：89万元；二、房款支付方式：1.合同签订次日，柳某支付5万元定金，转交中介保管。2. 闫某确定能还银行贷款、能改合同时，柳某支付甲方60万元，闫某将房交给柳某。3.2014年6月30日前柳某付清房款，买卖双方签订《商品房预售合同》。
合同签订后，2014年3月12日，某房地产营销策划公司收取闫某涉案房屋定金5万元。2014年3月27日，闫某向柳某支付房款55万元。2014年4月10日柳某向闫某交付涉案房屋，闫某一直居住至今，但柳某未按约协助闫某办理相关房屋产权变更手续，涉案房屋于2013年8月1日因柳某做按揭由贷款银行办理预告抵押登记，且2014年被法院另案查封，原告遂于2015年4月29日诉至法院，请求：1.解除案涉房屋买卖合同；2.柳某返还购房款55万元及利息（自起诉之日起计算至生效法律文书确定的履行之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3. 某房地产营销策划公司返还购房定金5万元。

【法院判决】
一、解除闫某与柳某、某房地产营销策划公司签订的《房屋买卖合同》；
二、柳某返还闫某支付的购房款55万元及利息（自2015年4月29日起至判决确定履行之日止，按照同期银行贷款利率计算）。
三、某房地产营销策划公司返还闫某支付的购房款定金5万元。

【案件解析】
一、合同签订后涉案房屋因其他原因被查封，买受人能否以此为由要求解除合同？
首先，买受人与出卖人经居间方服务签订的房屋买卖合同系各方真实的意思表示，亦不违反法律规定，应属合法有效，各方均应按照协议约定全面履行各自义务。其次，合同签订后涉案房屋由于其他原因被查封，导致买受人不能在约定时间签订商品房预售合同，不能实现合同目的，故买受人要求解除双方签订的房屋买卖合同，诉讼请求理由正当，证据充分，法院予以支持。
二、涉案房屋因另案查封、履行不能被解除后，合同各方的责任如何认定？
根据法律规定，合同解除后的法律后果为：尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，买卖双方之间的房屋买卖合同因出卖人柳某未能按约履行其合同义务，导致双方解除合同关系，故出卖人柳某理应返还买受人闫某所交购房款，并赔偿闫某损失，基于合同约定，闫某所支付的购房定金5万元由某房地产营销策划公司即中介保管，现各方所签订的房屋买卖合同解除，某房地产营销策划公司应当返还闫某交由其保管的购房定金。

【涉案法条】
《中华人民共和国合同法》
第六十条（第一款） 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(五)法律规定的其他情形。