供稿│易居房产律师团队研究部
来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-105-2）


【关键词】
房屋买卖   避税  网签价  实际成交价  合同无效  解除合同

【要点提示】
二手房交易中，当事人在房屋买卖合同（包括双方已经签字的网签合同）中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力。当事人以逃避国家税收为由，要求确认买卖合同全部无效的，不予支持。
【当事人信息】

原告、买方、乙方：齐某、李某（二人系夫妻）
被告、卖方、甲方：闫某、陈某（二人原系夫妻）
第三人、居间方：某房产中介公司

【案情简介】

齐某与李某系夫妻关系。陈某与闫某系夫妻关系，涉诉房屋系二人夫妻共同财产，陈某、闫某于2016年4月27日离婚，涉诉房屋于2016年4月22日由陈某、闫某名下过户至陈某名下。
2016年3月1日，陈某、闫某与齐某在某房产中介公司居间下签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定买卖涉案房屋。该合同约定：一、房屋价款：房屋成交价格为286万元；该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为174万元，总计460万元。二、付款方式：1.乙方于2016年3月10日前将定金45万元支付甲方。2.乙方于银行批贷后且过户前且不晚于2016年5月30日将首付款213万元支付甲方。3.在银行批贷后且不晚于2015年5月30日，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。4.剩余房款通过银行贷款。三、税费缴纳：甲乙双方同意，本次交易涉及的税费全部由乙方承担，并由承担方直接向主管机关缴纳。
合同签订后，齐某依约支付定金45万元，2016年4月25日，涉诉房屋买卖办理网上签约，网签合同中出卖人为陈某，买受人为齐某、李某。网签合同第四条成交价格、付款方式及资金划转方式约定：（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为286万元，该房屋附属设施设备、装饰装修等有关价格另有约定的，具体约定见附件一。网签合同附件一未约定附属设施设备、装饰装修等的价格。网签合同中有关定金、贷款的约定与《补充协议》中相关约定不一致。网签合同中对房屋的交付、违约责任、权属转移登记未作明确约定。陈某、齐某、李某并书面签署了网签合同，该合同原件某银行保存。陈某称该书面签署的网签合同是其办理银行贷款面签时签署的，签署时未看合同内容。陈某、闫某表示书面签署的网签合同第四条的约定不是双方真实意思表示，存在违法避税，属于无效条款，对该合同有效部分陈某要求解除。双方因此产生争议导致合同未能继续履行，进而诉讼至法院。诉讼中，陈某、闫某明确其要求解除涉诉房屋买卖合同关系。

【法院判决】
涉案房屋买卖合同继续履行。

【案件解析】
卖方能否网签合同价与实际交易价不符为由要求解除房屋买卖合同？
首先，依据相关规定，房地产转让合同需进行网上签约，但存量房网上签约主要目的是为规范存量房交易市场行为，保障存量房交易安全，提高存量房交易的透明度，加强对房地产经纪机构和从业人员的监督管理。因此在双方已前期签订书面房屋买卖合同的情况下，再办理的网上签约，只是完善存量房交易手续，办理产权过户登记的必须手续，因此要求网上签约合同内容应与前期签订的买卖合同内容相一致。陈某、闫某以网签合同第四条第一款约定的房屋成交价格与实际成交价格不一致属于恶意避税为由，主张该条款无效，而齐某、李某就二者价格为何不一致未作出合理解释。根据相关税收法律法规规定，成交价格为286万元和460万元所需缴纳的税费显然不同，在《补充协议》约定涉诉交易涉及的税费全部由齐某承担的情况下，陈某、闫某主张网签合同第四条第一款约定的房屋成交价格系为避税更具有可信性，故法院认定该款无效，但是，网签合同备案价格虽然与实际成交价不同，但即使认定存在“以合法形式掩盖非法目的”“恶意串通，损害国家利益”的情形，也仅仅只是认定该价格条款无效，并不能直接认定网签合同中其它条款也无效。
其次，买卖双方签订的原《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，即使认定网签合同整体无效，也不影响原《房屋买卖合同》的继续履行。网签合同系陈某本人签字确认，其作为完全行为能力人，应当知道其在合同中签字的效力，且网签合同中对房屋价款之约定与存量房买卖合同中房屋的成交价格一致，因此，陈某以网签合同价格存在问题不履行合同的意见，法院不支持。

【法律法规】
《中华人民共和国合同法》
第五十六条  无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要【京高法发［2014］489号】》
第四条 房屋买卖中阴阳合同的效力：“当事人在房屋买卖合同（包括双方已经签字的网签合同）中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力。当事人以逃避国家税收为由，要求确认买卖合同全部无效的，不予支持。”