供稿│易居房产律师团队研究部
来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-093）

【关键词】
所有权 处分权 完全行为能力 合同有效 合同无效 权属不明 交付


【要点提示】
本案出卖人在与买受人签订房屋买卖合同时属于完全民事行为能力人，对于签署合同的法律后果明确，且签署合同为双方的真实意思表示，并未违反法律的强制性规定，故双方的房屋买卖合同有效。但是，涉诉房屋并未取得产权证，属于权属不明的房屋，出卖人对于该房屋是否享有所有权及处分权尚未明确，不能发生物权上的效力。

【当事人信息】
原告：韩某（买受人）
被告：李某（出卖人）

【案情简介】
2015年8月11日，韩某与李某经经纪人某房屋中介中心就坐落在×路的楼房一套，建筑面积为134平方米，储藏室20平方米签订了《房屋买卖•居间代理合同》一份。合同约定：1、李某将房屋卖给韩某，房屋总价款为230000元；2、李某于2015年11月30日将房屋及附属物正式交付韩某使用。3、李某保证上述房地产权属清楚，并保证能办理交易过户，如有产权共有人的已征得产权共有人同意；4、逾期不交房，自2015年8月起每月按伍仟元收取违约金。等。合同生效后，韩某先交付了李某房款150000元，并对150000元交接现场进行拍照，但在韩某交付80000元尾款时，李某拒绝卖房，此后也一直未将房屋交付韩某。庭审中，双方均认可涉案房屋在签订买卖合同前李某并未与开发商签订房屋买卖合同。
2016年1月13日，韩某诉至法院。请求：判决李某立即交付韩某买的房屋。

【法院判决】
驳回韩某的诉讼请求。

【案件解析】
一、涉案房屋出卖人尚未与开发商签约购买即另行出售他人，法院为何认定买卖合同有效？
根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，虽然李某对于房屋是否享有所有权及处分权不明确，但其在与韩某签订房屋买卖合同时系完全行为能力人，其应有能力认识到行为所导致的法律后果，其经经纪人与韩某签订房屋买卖合同，因此，双方经经纪人签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效的。

二、法院认定买卖合同有效，但为何不支持韩某要求交付房屋的诉讼请求？
《合同法》第一百三十二条规定，出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。本案中，李某与韩某签订的涉案房屋买卖合同合法有效，李某依法理应按照合同约定履行向韩某交付房屋的义务，但因李某以家人不同意为由拒绝履行，且韩某所提供的证据不能证实李某从与韩某签订房屋买卖合同前或至今取得涉案房屋的所有权或有权处分。因此，涉案房屋是否属于李某所有或有权处分，涉案房屋能否发生物权上的效力，因证据不足，无法确定。故韩某要求李某交付涉案房屋的请求，因涉案房屋权属不明，所有权不能发生转移，缺乏交付的条件，法院不支持。
需要指出的是，本案中韩某可以另案主张解除合同并要求李某承担违约责任。

【涉案法条】
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国合同法》
第一百三十条规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百三十二条规定：出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。
法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。