购房人有房居住且满足基本需求时其另外购买的
时间:2020-07-13 09:46 来源:法门囚徒
裁判要旨
本案购房人在案涉房屋被查封时名下至少还有两套房屋用于居住，优先债权申请执行人申请法院执行案涉房屋并不影响其基本生存需求，故其不能排除人民法院对案涉房屋的强制执行。
案例索引
《中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司执行异议二审案》【（2019）最高法民终1616号】
争议焦点
购房人有房居住且满足基本需求时其另外购买的房屋是否能够排除优先债权的执行？
裁判意见
最高院认为：《执行异议和复议规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案系徐惠红对尚登记在利安公司名下的商品房提起的执行异议之诉，应当依照《执行异议和复议规定》第二十九条的规定审查是否应支持其诉讼请求。经查明，徐惠红在案涉房屋被查封时名下至少还有两套房屋用于居住，法院执行案涉房屋并不影响徐惠红的基本生存需求。徐惠红是否购买九套商铺不影响对案涉房屋非徐惠红唯一居住性用房之事实认定。徐惠红的执行异议不符合上述司法解释第二十九条第二项的规定，不能排除人民法院对案涉房屋的强制执行。徐惠红称《债务重组协议》第三条载明长城公司同意利安公司将抵押房屋出售以偿还债务，且利安公司与长城公司签订《监管协议》约定由长城公司监管“中环商业广场”项目房屋销售，但此节事实并不足以证实案涉房屋系经长城公司同意出售给徐惠红，相关购房款亦未证实进入《监管协议》约定的资金归集账户用于归还债务。
《执行异议和复议规定》第二十九条与第二十八条分别是针对商品房消费者以及商品房消费者之外的一般不动产买受人提起执行异议的规定，应当依照执行异议人是否系购买登记在房地产开发企业名下商品房的情况区分适用。一审法院在查明徐惠红是商品房消费者的情况下仍然适用《执行异议和复议规定》第二十八条的规定不当，本院予以纠正。此外，《执行异议和复议规定》第二十七条规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”该条但书条款仅适用于为保护消费者生存权而作出的例外规定，需严格把握适用条件，防止动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，在案涉房屋已经办理抵押登记的情况下，本案不能适用《执行异议和复议规定》第二十八条的规定排除人民法院对案涉房屋的强制执行。
本案购房人在案涉房屋被查封时名下至少还有两套房屋用于居住，优先债权申请执行人申请法院执行案涉房屋并不影响其基本生存需求，故其不能排除人民法院对案涉房屋的强制执行。
案例索引
《中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司执行异议二审案》【（2019）最高法民终1616号】
争议焦点
购房人有房居住且满足基本需求时其另外购买的房屋是否能够排除优先债权的执行？
裁判意见
最高院认为：《执行异议和复议规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案系徐惠红对尚登记在利安公司名下的商品房提起的执行异议之诉，应当依照《执行异议和复议规定》第二十九条的规定审查是否应支持其诉讼请求。经查明，徐惠红在案涉房屋被查封时名下至少还有两套房屋用于居住，法院执行案涉房屋并不影响徐惠红的基本生存需求。徐惠红是否购买九套商铺不影响对案涉房屋非徐惠红唯一居住性用房之事实认定。徐惠红的执行异议不符合上述司法解释第二十九条第二项的规定，不能排除人民法院对案涉房屋的强制执行。徐惠红称《债务重组协议》第三条载明长城公司同意利安公司将抵押房屋出售以偿还债务，且利安公司与长城公司签订《监管协议》约定由长城公司监管“中环商业广场”项目房屋销售，但此节事实并不足以证实案涉房屋系经长城公司同意出售给徐惠红，相关购房款亦未证实进入《监管协议》约定的资金归集账户用于归还债务。
《执行异议和复议规定》第二十九条与第二十八条分别是针对商品房消费者以及商品房消费者之外的一般不动产买受人提起执行异议的规定，应当依照执行异议人是否系购买登记在房地产开发企业名下商品房的情况区分适用。一审法院在查明徐惠红是商品房消费者的情况下仍然适用《执行异议和复议规定》第二十八条的规定不当，本院予以纠正。此外，《执行异议和复议规定》第二十七条规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”该条但书条款仅适用于为保护消费者生存权而作出的例外规定，需严格把握适用条件，防止动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，在案涉房屋已经办理抵押登记的情况下，本案不能适用《执行异议和复议规定》第二十八条的规定排除人民法院对案涉房屋的强制执行。