因疫情防控而实际停业期间的租金应酌情减免
——新冠肺炎疫情期间商业物业（店铺）租金减免相关法律问题分析 

【关键词】
疫情期间 不可抗力 情势变更 公平原则 商铺租金减免 无法正常营业 合同变更 合同解除 轻微违约不可解除合同

【内容索引】
1.受疫情影响，店铺被政府有关部门要求关闭、暂停营业，导致承租人无法正常营业，承租人可否主张减免停业期间的租金？
2.商铺虽未被要求停业但因疫情影响导不能正常营业，营业收入大幅度下滑，承租人能否以继续按照原租赁合同履行，负担过重，压力过大，而要求房东减免租金或请求解除租赁合同？
3.疫情防控期间，承租人未按照合同约定按时足额支付租金，出租人可否要求解除合同，并要求承租人承担相应违约责任？
4.出租人（业主）可否申请对疫情影响期间的房屋贷款、信用卡还款进行延期？

【前言】
随着疫情的蔓延，各地的防控措施愈加严厉，疫情对经济生活的影响也越来越深入。其中遭受打击最大的是传统的餐饮、娱乐、服装零售等线下店铺的经营者，网络上减免房租的呼声高涨，部分业主主动减免房租，但同时也有部分业主表示自己也是肺炎疫情的受害者，房贷还款、信用卡还款等压力巨大。肺炎疫情期间各方权益如何平衡？本文将对商业物业在疫情防控期间租金减免相关问题进行简要分析。

【正文】
1.受疫情影响，店铺被政府有关部门要求关闭、暂停营业，导致承租人无法正常营业，承租人可否主张减免停业期间的租金？
2020年2月10日，在北京市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作新闻发布会上，市社区防控组副组长张革介绍社区防控工作时明确，对非生活必需的娱乐室等公共场所一律关闭。
2020年2月10日，全国人大常委会法工委发言人、研究室主任臧铁伟表示，当前我国发生新冠肺炎疫情，为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。
因此，受疫情影响，店铺/商场被政府有关部门要求关闭、暂停营业，导致承租人无法正常营业的客观情况，应被认定为不可抗力事件。根据《合同法》第一百一十七条规定，不可抗力是指“不能预见”、“不能避免”并“不能克服”的客观情况。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。对于订立于本次疫情发生之前的租约，此次疫情的发生应属双方不能预见之事件；受疫情影响，政府有关部门要求店铺/商场关闭、暂停营业对于合同双方来说显然不能避免；而因此造成的承租人无法使用房屋正常经营的后果也不能克服。
根据《合同法》第二百一十二条规定的租赁合同定义，“租赁合同为出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，可知租金即为租赁房屋的使用权、收益权的对价。
另根据《合同法》第二百一十六条对出租人的主要义务的规定，“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，可知在房屋租赁法律关系中出租人的主要义务即为交付租赁房屋，确保租赁物的安全且符合租赁用途。
面对此次疫情，从合同权利义务的角度，上述不可抗力事件影响的应是出租人的合同主义务（即向承租人提供可正常经营使用的房屋）不能履行。承租人主张减免停业期间租金的基础应当是出租人无法履行合同，而非承租人受不可抗力影响无法履行合同约定的支付租金的义务。因此，在租赁合同关系中，“受疫情影响，店铺/商场被政府有关部门要求关闭、暂停营业，导致承租人无法正常营业”这一不可抗力事件影响的义务人应当是出租人一方。

2.商铺虽未被要求停业但因疫情影响导不能正常营业，营业收入大幅度下滑，承租人能否以继续按照原租赁合同履行，负担过重，压力过大，而要求房东减免租金或请求解除租赁合同？
对于此种情况，出租人已履行了主要的合同义务，交付了房屋，减免租金属于变更合同，可适用情势变更，按照公平原则，在双方当事人之间合理分配风险。根据《关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》（以下简称“《合同法解释二》”）关于“情势变更”的规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。对于本次疫情中未被强令停业的大部分店铺，虽然租赁合同还未达到根本不能履行的程度，但受到客流量减少的影响，继续履行原租赁合同的租金条款明显对承租人不公平，或者承租人由于疫情收入锐减、不能实现经营目的。因此，店铺虽未被责令或要求停业，但受疫情影响店铺经营收入锐减的情形，承租人有可能援引情势变更条款请求适用公平原则适当减少疫情期间的租金。
具体来说，需考虑承租人的性质（自然人还是企业、国企还是民企等）、疫情对租赁合同履行产生的影响（全部不能使用还是部分不能使用）进行综合判断，进而决定是全部免除、部分免除，还是不予免除。需要强调的是，公平原则是对双方当事人的公平，而不仅仅是对一方当事人公平，否则就是实质的不公平。在房屋租赁合同纠纷中，既要对承租人公平，又要对出租人公平，如果全部免除租金，实际上是让出租人承担疫情带来的全部风险，反而不公平，因此，在分配风险及责任时，应考虑影响合同履行的各方因素以及合同当事人的地位，适当向承租人倾斜，但不可过于偏向，导致损害出租人的合法权益。
对于承租人仅以疫情防控导致收益下降为由要求解除合同的，需要谨慎对待。一般认为，虽然疫情防控对房屋租赁合同的履行造成一定影响，但该影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，故此时承租人无权要求解除合同，但可援引情势变更或公平原则要求减免租金和违约责任。但是，如果承租人因疫情防控导致收益大幅下降，即使减免租金仍然入不敷出，继续履行合同对其显失公平的，承租人亦有援引情势变更解除合同的空间。此时，可以根据实际情况，参考《九民纪要》第48条之规定，按照公平原则，判决承租人承担一定的违约责任后解除合同。
疫情总会过去的，如果承租人还想继续对商铺进行租赁的话，在就房租减免问题与出租人谈判时天然处于弱势地位，同时，情势变更的司法审查程序也更为严格。按照《最高人民法院关于正确适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)服务党和国家的工作大局的通知》要求，确需在个案中适用情势变更的，应当由高级人民法院审核。必要时应提请最高人民法院审核。从司法实践来看，很多法院在适用情势变更原则时由于未履行审核程序，被二审或再审认定为程序违法。因此，建议及时通知出租人，并积极收集疫情防控行政措施影响其租赁合同履行的证据，比如，当地政府及有关部门发布的疫情防控公告、防控通知、应急方案、被隔离观察的证明等，积极证明其在疫情防控期间已不能实现正常经营等承租合同目的。同时，积极采取措施避免损失的进一步扩大。

3.疫情防控期间，承租人未按照合同约定按时足额支付租金，出租人可否要求解除合同，并要求承租人承担相应违约责任？
首先，要严格审查承租人违约的时间节点。不可抗力与迟延履行或者瑕疵履行之间存在因果关系的，当事人方可援引不可抗力免责。需要审查未按时支付租金的行为发生在疫情之前，还是发生在疫情之后，抑或上述违约行为贯穿了疫情发生的前后。对于疫情发生之前发生的违约行为，要严格按照合同和法律规定承担违约责任，不得免除。对于疫情发生之后发生的违约行为，应当按照不可抗力的影响，部分或全部免除违约责任。要防止部分承租人借疫情减轻己方违约责任的情况发生。
对于承租人在疫情防控期间不能按时支付租金的情况。如果承租人未支付租金的行为与疫情防控直接相关，比如承租人因疫情防控无法与出租人对接，又无法通过其它方式支付租金。对于该种情况，可以根据疫情防控对承租人的影响，部分或者全部免除承租人的违约责任，出租人亦不能因此解除合同。如果是承租人以疫情防控导致经济效益下降为由未按时支付租金。对于该种情况，一般不宜认为疫情防控与未支付租金之间存在法律上的因果关系，承租人未按时支付租金的行为构成违约，但该违约行为与疫情导致的经济效益不好有关，并非恶意违约，只要承租人在疫情结束之后继续履行合同且补交房租，出租人的合同目的仍然可以实现。根据《九民纪要》关于“轻微违约不可解除合同”的规定，从合同法鼓励交易的精神以及疫情防控的客观现实出发，对于因疫情防控期间未按时支付房租的行为，不宜认定为根本违约，进而解除合同。

4.出租人（业主）可否申请对疫情影响期间的房屋贷款、信用卡还款进行延期？
根据2020年2月1日，中国人民银行、财政部、银保监会、证监会、外汇局五部委《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》，对于下列四类人群，金融机构要在信贷政策上予以适当倾斜，灵活调整住房按揭、信用卡等个人信贷还款安排，合理延后还款期限。疫情防控期间因不便还款发生逾期的，不纳入征信失信记录。
通知中明确的四类人群包括：对因感染新型肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员、参加疫情防控工作人员以及受疫情影响暂时失去收入来源的人群。对于其他类人群，暂未出台相关政策，需要根据具体情况酌情适用。
 
总之，疫情的影响是系统性的。总体的解决方案还需要司法部门及行政部门进一步协调，我们也时刻关注着最新法律法规发布动态，并第一时间解读分享。希望大家互帮互助，相互扶持，共克时艰。