作者│易居房产律师团队研究部  子非牛
来源│易居房产律师团队案例评析研究组

关 键 词
违法建筑 合同效力 不动产登记 善意 房屋买卖合同 意思表示 恢复原状

要 点 提 示
    房屋买卖合同效力的审查应区分不同情况下的违法建筑样态而定，买受人善意的推定标准亦非只看不动产登记簿上所记载信息，而应同时考查买受人是否实地看房，只有在买受人对新建后的房屋实际状态与不动产登记簿所载信息的一致性上不存在重大过失时，才宜推定为善意。

案例评析
【编者注：本篇评论案例来自于最高院公报案例丁某某与石某房屋买卖合同纠纷案，有关该案的具体案情及解析，可在易居房产律师团公众号在2017年7月18号发布的丁某与石某房屋买卖合同纠纷案法律解析之“出售未经审批而改建、重建的房屋，买卖合同是否有效？”及之“附有违法建筑被限制交易的房屋，买卖合同能否继续履行？”查看）】

本案法官将附有违法建筑并结构相连的房屋买卖合同，基于现实中违法建筑买卖的大量存在，结合兼顾房屋的登记信息具有权利的正确性推定效力及合同存在一定履行可能性，最终认定合同有效。但笔者认为，至少从公开的判决所展示的案件事实及证据情况看，本案中围绕违法建筑的不同样态，应该对交易双方的房屋买卖合同效力进行区别分析，况且双方对于房屋所有权是否消灭也存在争议，但法院并未将其归纳为单独的争议焦点，而是径直默认房屋所有权尚未消灭，以此为基础认定合同效力未免一刀切，以下分几个方面简要阐述：

1. 如果违法建筑是紧密相邻地附加在原有产权房屋四周，比如可在其上边或者旁边等基本尚可完整区分客体独立性的位置，由于房屋买卖合同中约定购买的本就是那拥有合法产权的近660多平米房屋，现实中该部分房屋完好可区分的存在，笔者以为，则该房屋买卖合同当然有效，与违法建筑问题无关。至于房屋过户等现实存在的履行障碍，不妨以利害关系人身份通过行政诉讼来救济，要求该市某区房屋土地管理局撤销其错误的行政行为，因为该行政机关对那附加的违法建筑进行行政处罚本就不应该不当地诛连到合法部分房屋的正常交易，否则不仅有滥用行政权力、不当干涉所有权人合法行使物权嫌疑，而且也会损害到善意第三人利益。该行政机关行政处罚针对的标的物只应局限于违法建筑部分。
值得注意的是，笔者这里所言的“紧密相邻地附加”即不同于添附中的混合、附合、加工均不同，也不能断然认定就一定属于本案土地管理局所表述的“附有与原有房屋结构相连”中的“附有”一词。

2.如果违法建筑经过改建、重建，按照一定标准是否能分得清原有房屋部分与新建部分，不同情况下的房屋买卖合同的效力才值得认真探讨。
    （1）认定标准的合理根据。本案法官认为“涉讼房屋的登记信息具有权利的正确性推定效力，可推定登记的权利状态、范围与现实的客观状态相符，善意相对人因信赖该登记的正确性而与登记权利人签订合同，该合同的效力不因登记的错误或权利内容的状态而受影响”以及“石某未举证证明其于签订买卖合同时，已将涉讼房屋现状与登记信息不符的事实如实告知丁某”即推定受让人为善意。
  笔者认为不妥，认定买受人是否明知诉争房屋涉嫌违法建筑，不能只看不动产登记簿来推定，而应同时考虑登记簿与房屋现实状态的一致性。理由为，像房屋产权状态、是否有抵押、是否有查封基本会在登记簿上记载，因为当事人亲自查清事实成本太大，往往涉及第三人（上一家卖方、抵押权人、法院等），因此直接以登记簿上记载信息来推定相关权利状态有益物权加速流转，但是如果涉及违法建筑，一方面违法建筑违法，登记机关根本不可能为其办理房产证，也不会在合法房产证上登记附有违法建筑情况，另一方面，违法建筑的由来基本也与第三人无关，当事人不必大费周章寻找第三人去核实，而核实成本较低，只需实地观察房屋现状即可。因此，买受人善意推定的根据范围不应只限于房产证，而是必须同时查证其是否有实地看房行为。
   （2）如果新建后的房屋在实地外观上看与不动产登记簿所载信息并无明显差别（一般人标准），受让人对此不存在重大过失，则理应推定受让人为善意，反之，像本案中，不动产登记簿记载房屋面积660平方米，如果新建后的实际面积果真达到1917平方米，差异显著，恐怕就不宜再推定受让人购买房屋时为善意。当然，由受让人来证明自己实地去看过房屋，但举证受让人明知房屋可能为违法建筑的举证责任在出卖人。
（3）假如根据新的认定标准，受让人应推定为恶意，则即使购买合同上约定的标的为660平方米，也只能说明买卖双方的外在表示（合同约定）与内心真实意思（买的就是违法建筑）是不一致的，表面合同不成立（660平米标的房屋），真实合同（1917平米违法建筑标的）则因为标的违法而不生效（类似通谋虚伪），此种情况下，买卖合同原则上无效，但在一审法庭辩论终结前能补正的，可以视为有效。
假如根据新的认定标准，受让人应推定为善意，合同应属有效，不过，由于房屋未过户，受让人享有的终究只是债权，所以本案诉讼请求中，请求出卖人拆除违法建筑，恢复原状的说法不太妥当，物权人才有权要求他人恢复原状，债权人只能请求对方按时给付合同约定的特定标的物。

另外，如果经过新建致使原有合法产权房屋已经完全灭失，则不论买受人是否善意，合同均因标的违法而自始无效。

总之，此类房屋买卖合同的效力判断标准，建议可以根据违法建筑的不同样态，结合房产证登记信息以及买受人主观状态来综合考量。