编号│东卫•张涛律师团队案例库MS2007总第253-1
编者│东卫•张涛律师团队案例研究/编辑部
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从法律角度打开热剧《安家》
----剧中房产相关法律知识点分析！（一）

【关键词】
居间合同 居间人权利义务 父母出资购房 婚前全款购房 假离婚 离婚后财产分割

【前言】
近日，由孙俪、罗晋等领衔主演的电视剧《安家》正在热播。这部剧讲述了房屋中介和形形色色的购房者、房东之间围绕着房产交易所发生的故事。房产中介故事多，剧中涉及的法律问题也是数不胜数，包括居间合同、物权归属、离婚财产分割、不正当竞争等等，下面就由笔者为您简单梳理分析一下热剧《安家》涉及的法律知识点。

【目录】
一、 “安家天下”房产中介机构的性质及权利义务？
二、严叔严婶为儿子婚前全款购房，准儿媳要求加名字，此举会产生哪些法律后果？房屋产权归属应如何认定？
三、“假离婚”变“真离婚”，徐店长是否人财两空？
四、阚先生为情人知否小姐斥巨资购置房产，阚太太应如何保护自己的合法权益？（详情请关注本系列分析之二）
五、房屋中介对房屋为“凶宅”负有告知义务，若未告知，是否构成合同违约？买方可否申请撤销或者变更已签署的买卖合同？（详情请关注本系列分析之二）

【正文】
一、“安家天下”房产中介机构的权利义务？

【律师分析】
从法律上讲，剧中“安家天下”、“小红帽”、“阿拉丁”这类房产中介属于居间人，从法律行为上看，其行为应该算作是居间行为。根据《合同法》第四百二十四条规定，居间人的主要工作目的和任务在于向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，促成交易。
根据《合同法》相关规定， 居间人享有报酬请求权。居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。
目前，我国各地方房产交易管理部门一般都印制了对二手房交易起指导作用的房地产买卖居间服务合同，通过对这些合同中有关居间方的义务进行总结后发现，合同中一般规定了居间人的以下几点义务：报告订立房屋买卖合同的机会；向委托人如实报告与订立合同有关的事项；提供订立合同的媒介服务；为买卖双方提供办理相关过户手续、代交付房屋等服务的义务；保密的义务。若居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应承担损害赔偿责任。
 
【法律规定】
《中华人民共和国合同法》
第四百二十四条　【定义】居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十五条　【居间人如实报告义务】居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。
居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。
第四百二十六条　【居间人的报酬请求权】居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。
第四百二十七条　【未促成合同成立的处理】居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。

二、严叔严婶为儿子婚前全款购房，准儿媳要求加名字，此举会产生哪些法律后果？房屋产权归属应如何认定？
剧中，严叔严婶耗尽全部积蓄，为儿子婚前全款购置了一套房产。签署买房合同时，儿子突然要求在房产证上加上女友倩倩的名字。老夫妻听说倩倩已经怀孕，便同意了儿子的请求。儿子婚后，严叔严婶欲搬进自己出资的新房与儿子儿媳同住，却遭儿子儿媳拒绝。
 
【律师分析】
根据婚姻法解释二相关规定，婚前一方父母全款出资购买，房屋登记在出资方子女一方名下的，房屋视为夫妻一方婚前个人财产。离婚时，另一方无权要求分割；婚前一方父母全款购房，产权登记在儿子和未结婚的"准儿媳"名下,父母表明赠与未结婚的“夫妻”两人的，房屋归双方共有，若婚后二人离异，父母也无权索回出资钱款。对于父母的全款购房，如果有相应证据显示父母出资是基于“准夫妻”双方结婚的目的，法院也会认定这部分出资是一种附加条件的赠与，而条件就是结婚，如果双方没有结婚，父母就有权索回出资的钱款。
 
【法律规定】
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》
第二十二条　当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。
当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》　
第七条　婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。
由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。
 
【相关案例】
案例1:罗某、彭某与罗某甲所有权确认纠纷案
案号：（2014）浦民一（民）初字第30057号
案情简介：罗某甲之父母罗某、彭某二人出资首付、于罗某甲婚前购买某房屋，所有权登记在罗某甲名下，后罗某甲与第三人姜某离婚，将该房屋所有权变更为罗某与姜某及二人之子按份额共有。罗某、彭某主张，该房屋房屋系其二人出资购买，仅仅是借用了其子罗某甲的名义，对该房的管理、装修、还贷均由罗某、彭某二人负担，且二人长期居住在该房屋内，罗某甲无权处分房屋。
法院判决：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。案涉房屋为罗某甲结婚前，其父母罗某、彭某出资购买，登记在被告罗某甲名下，故被告罗某甲依法享有有权处分的权利。当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外，故本案中两原告对系争房屋的出资，应系其对被告罗某甲的赠与。
 
案例2:邵某与朱某所有权确认纠纷案
案号：（2019）浙0110民初11652号
案情简介：邵某与朱某系夫妻，于1991年10月10日登记结婚。案外人赵某系邵某的父亲。邵某婚后签订房屋买卖合同购买某房屋，其父赵某出售登记于赵某名下的房屋一间，作为邵某购买该房屋的购房款，支付购房款时，所有款项均取自赵某个人账户。邵某婚后购买的房屋登记在其一人名下。邵某主张该房屋由其父一人出资购买，并登记于自己名下，故所有权归自己所有。朱某则认为该房屋为二人婚后购买，应系夫妻二人共同财产。
法院判决：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第七条第一款之规定“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产”。经查，根据案涉存取款凭证及收款收据，案涉购房款实际取至邵某父亲赵某个人账户，邵某有关案涉房屋系其父亲一人出资购买的意见，真实可信，法院予以确认。现案涉房屋登记于邵某一人名下，故该房屋系邵某个人财产。

三、“假离婚”变“真离婚”，徐店长是否人财两空？
剧中，徐店长与其妻子张乘乘为购买第二套房“假离婚”，将房屋转移至张乘乘名下。不料之后其妻子出轨，“假离婚”有可能变成“真离婚”。若二人不复婚，徐店长能否要回自己的房子？在二人已经办理完毕离婚手续的情况下，离婚协议还可以重新再谈吗？
 
【律师分析】
现实生活中，“假离婚“的现象并不少见。夫妻因二套房避税或者一方征信不良等原因选择先“假离婚”，并在离婚协议书中约定现有房产归一方所有。但在法律层面上，“假离婚”实际并不“假”，在二人办理离婚证，离婚的法律关系就已经产生。以剧中情形为例，徐店长与其妻子办理离婚手续后，二人有关财产分割的协议即生效，徐店长的房屋便归其“前妻”所有。之后，由于其“前妻”出轨，徐店长拒绝与其复婚，徐店长面临人财两空的巨大风险。此时徐店长是能否以其受到“前妻”欺骗为由，拿回属于自己的房子？
根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第八条的规定：离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。当事人因履行上述财产分割协议发生纠纷提起诉讼的，人民法院应当受理。
    而根据该司法解释第九条的规定：男女双方协议离婚后一年内就财产分割问题反悔，请求变更或者撤销财产分割协议的，人民法院应当受理。人民法院审理后，未发现订立财产分割协议时存在欺诈、胁迫等情形的，应当依法驳回当事人的诉讼请求。
    通过以上法条可以看出，虽然已签订的财产分割协议对双方当事人均具有法律约束力，但从理论上来说，徐店长可以依据前述第九条向法院申请变更或撤销财产分割协议的。然而司法实践中，法院对欺诈、胁迫的证明要求非常高，举证方必须提供确凿、充分的证据以证明其在签订财产分割协议时存在被欺诈或胁迫的情形。所以徐店长想要拿回自己的房子，是存在很大难度的。但如果徐店长和张乘乘离婚时有部分财产未进行分割，那么徐店长有权起诉请求对该部分财产进行分割。
 
【法律规定】
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》
第八条　离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。
　　当事人因履行上述财产分割协议发生纠纷提起诉讼的，人民法院应当受理。
　　第九条　男女双方协议离婚后一年内就财产分割问题反悔，请求变更或者撤销财产分割协议的，人民法院应当受理。
人民法院审理后，未发现订立财产分割协议时存在欺诈、胁迫等情形的，应当依法驳回当事人的诉讼请求。
 
【相关案例】
案例3:尹某与刘某离婚财产纠纷案
案号：（2019）鲁0283民初3021号
案情简介：尹某与刘某婚后共同拥有楼房1一套。2018年3月21日，刘某签订房屋买卖合同购买房屋2，但因刘某在银行有不良征信记录，无法办理银行贷款手续。2018年3月30日，二人到民政局办理了协议离婚手续，《离婚协议书》中约定“楼房1归男方（刘某）所有”。二人离婚后一直共同居住至2018年8月份。后刘某与她人有恋情，尹某得知后双方分居。尹某称，刘某为达到购买第二套房屋目的，因在银行有不良记录，故意与尹某为购房协议离婚，将第一套房子归刘某自己所有。刘某称二人并非“假离婚”而是真离婚，离婚协议书真实有效。
裁判观点：最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第九条规定：男女双方协议离婚后一年内就财产分割问题反悔，请求变更或者撤销财产分割协议的，人民法院应当受理。人民法院受理后，未发现订立财产分割协议时存在欺诈、胁迫等情形的，应当依法驳回当事人的诉讼请求。根据该规定，欺诈、胁迫是变更或撤销离婚财产分割协议的法定事由。因此，尹某举证证明刘某因在银行有不良记录，不能再贷款购买第二套房屋，将涉案房屋故意分割给被告，且无差价约定，尹某采取欺诈手段与刘某离婚，对二人在离婚协议中对房屋处理的条款应当予以撤销。
 
【相关法律规定】
《合同法》
第四百二十四条　【定义】居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十五条　【居间人如实报告义务】居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。
居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。
第四百二十六条　【居间人的报酬请求权】居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。
第四百二十七条　【未促成合同成立的处理】居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。
 
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》
第八条　离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。
　　当事人因履行上述财产分割协议发生纠纷提起诉讼的，人民法院应当受理。
　　第九条　男女双方协议离婚后一年内就财产分割问题反悔，请求变更或者撤销财产分割协议的，人民法院应当受理。
人民法院审理后，未发现订立财产分割协议时存在欺诈、胁迫等情形的，应当依法驳回当事人的诉讼请求。
第二十二条　当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。
当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。
 
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》　
第七条　婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。
由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。