供稿│易居房产律师团队研究部（授权发表）
来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-167-1）
 
【关键词】                        
农村房屋买卖合同  合同无效  地上物补偿款  区位补偿款  宅基地使用权  信赖利益  期待利益  诚实信用原则  宅基地房屋转卖
 
【要点提示】
房地产转让时，房屋的所有权和该房屋占有范围内的土地使用权同时转让。农村房屋宅基地可以在本村村民之间互相买卖流转，但卖给非本村人的属于无效的买卖。本案中，当事人签订的房屋买卖合同的标的物为农村宅基地房屋，而买方并非涉案房屋所在乡（镇）范围内的集体经济组织成员，该房屋买卖合同被判无效。
 
【当事人信息】
原告、买受人：董某
被告、出卖人：孙某
 

【案情简介】
1992年，孙某将涉案的农村宅基地房屋通过口头协议出售给李某。后涉案房屋又被转卖多次，李某及其他买受人均非该村村民。其中董某作为最后一次转卖的买受人于1997年购买了涉案房屋，价格是15000元。2008年，孙某将李某诉至法院，要求确认其与李某之间的房屋买卖合同无效，后法院作出判决确认孙某及李某之间的买卖合同无效。该判决生效后，孙某又将董某诉至法院，要求其腾退涉案房屋，在该案件审理过程中，董某提出了反诉，要求孙某赔偿其损失，其反诉主张包括因合同无效后其需要购买新房的房价465390元，房屋改造及维修费60000元。2009年在该案件审理过程中，法院依法委托评估机构对涉案房屋的宅基地区位补偿价及房屋重置成新价进行评估，评估机构作出评估结果为：区位补偿价为276701元，房屋及附属物价值为73108元。后法院作出判决，即：一、董某将涉案房屋返还给孙某；二、孙某给付董某房屋及附属物补偿款73108元；驳回了董某的其他反诉请求。现该判决已经生效并已实际履行，2009年孙某收回涉案房屋。判决书中关于区位补偿价的论述为：因涉案房屋及院落尚未进入征用拆迁程序，区位补偿价只是期待利益，不具有现实性，将来能否实际发生亦不具有确定性，但应指出若区位补偿价实际发生后可另行解决。
涉案房屋现已拆迁，2015年由孙某作为被拆迁人与拆迁单位签订了拆迁协议，其中对于涉案房屋所在宅基地的区位补偿价进行了评估，区位补偿总价为1321228元。董某诉至法院，请求法院依法判令：孙某向其支付涉案房屋的宅基地区位补偿价款的百分之七十，共计人民币924859.60元。
 
【法院判决】
一、孙某给付董某区位补偿价共计人民币？（后文明示、解析）；
二、驳回董某的其他诉讼请求。
 
【案件解析】
一、农村宅基地房屋已出售16年并历经多次转让，法院为何仍支持初始出售人判决房屋买卖合同无效？
房地产转让时，房屋的所有权和该房屋占有范围内的土地使用权同时转让。农村房屋买卖必然涉及到宅基地买卖，而农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属农民集体所有，宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有，根据相关法律规定不允许随意买卖和转让。
根据《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”农村村民一户只能申请一处宅基地，农民宅基地使用权由于是村民基于其身份而无偿取得的与集体经济组织成员的资格是联系在一起的。在一定程度上，宅基地具有社会福利和社会保障的功能。所以，农村房屋宅基地可以在本村村民之间互相买卖流转，但卖给非本村人的属于无效的买卖。
本案孙某、李某签订的房屋买卖合同的标的物为农村宅基地房屋，其土地属于集体所有，而李某并非系争房屋所在乡（镇）范围内的集体经济组织成员，该房屋买卖合同亦未得到有关组织和部门的批准，故孙某、李某之间的房屋买卖合同因违反相关的法律法规和政策，应属无效。
 
二、农村宅基地房屋买卖无效多年后被拆迁，买受人可否主张信赖利益？区位补偿价评估适用时间节点：合同无效时or征地拆迁时？
【详见后文解析...】
 
【涉案法条】
《中华人民共和国民法通则》
第五条 公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
《中华人民共和国合同法》
  第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：
　　（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
　　（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
　　（三）以合法形式掩盖非法目的；
　　（四）损害社会公共利益；
　　（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
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