供稿│易居房产律师团队研究部(授权发表)
来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-177-4）
 
【关键词】
房屋买卖合同   抵押   抵押行为无效   抵押登记注销   争议财产   确认合同无效   继续履行
 
【要点提示】
买受人依约支付大部分购房款并占有使用房屋，对房屋已经享有实际的权益，出卖人只是名义上的所有权人，在此情况下，涉案房屋的登记状态与实际状态不一致，应认定该房屋为有争议的财产。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第四项的规定，有争议的财产不得抵押。买受人将已出售的房屋抵押给第三人违反了上述法律的强制性规定，且第三人未举证证明其尽到一个善意抵押权人应尽的义务，故该抵押行为无效，应予注销登记。
 
   【当事人信息】
原告：陈某（买受人、上诉人）
被告：某公司（出卖人、被上诉人）
第三人1：吴某（申请查封人、上诉人）
第三人2：梁某（抵押权人、被上诉人）
 
【案情简介】
2005年12月7日，买受人陈某与出卖人某公司签订了一份《房地产买卖契约》，将涉案房屋（缮证日期为2004年8月12日）以15万元出售给陈某。陈某于签订契约生效即付12万元，余下3万元领房产证时一次付清，但合同没约定何时办理房屋产权过户手续及逾期办理的违约责任。合同签订当日，陈某支付首付款12万元，某公司交付陈某房屋，陈某搬进该房屋居住使用至今。后因出卖人未能协助买受人办理房屋过户登记，陈某遂于2014年2月17日提起诉讼。
经查，2006年12月25日，出卖人某公司以涉案房产作抵押向第三人抵押权人梁某借款16万元，并办理了房屋他项权利登记。
2008年8月22日，出卖人某公司与第三人吴某签订《债务偿还协议书》，以涉案房屋大厦一层作为127万元借款抵押担保。该协议经某处公证处公证赋予强制执行效力。2009年5月22日，吴某向某处公证处申请出具《执行证书》，后向法院申请强制执行，法院于2014年3月10日作出执行裁定书，查封了涉案房屋。
买受人陈某诉至法院，请求：1、确认涉案房屋所有权属于买受人陈某；2、确认《房地产买卖契约》合法有效，出卖人应继续履行该合同，立即将涉案房屋所有权证办至陈某名下；3、确认出卖人与抵押权人梁某之间房产抵押行为无效；4、出卖人向陈某支付逾期办证的违约赔偿暂计40000元；5、将出卖人完成过户后陈某应支付的3万元购房尾款与出卖人逾期办证违约金做相应的抵销。
第三人吴某提出诉请：1、驳回买受人确权及过户的请求；2、确认抵押权人梁某与出卖人抵押行为无效，并判令双方注销该抵押权证。
 
【法院判决】
1.确认《房地产买卖契约》合法有效，继续履行。
2.确认出卖人某公司与抵押权人梁某之间的房产抵押行为无效，双方须向房屋登记机关申请注销上述房屋抵押登记。
3. 出卖人某公司须协助买受人陈某办理房屋过户手续。
4. 出卖人某公司须向买受人陈某支付逾期办证违约金（略）。
5.驳回买受人陈某的其他诉讼请求。
6.驳回第三人吴某的其他诉讼请求。
 
【案件解析】
一、房屋买卖合同履行只差办理房屋所有权过户登记最后一步，买受人能否请求法院确认房屋所有权归其所有？
【详见前文解析...】
二、房屋买卖合同履行过程中产生的出卖人违约赔偿额能否与买受人需支付的剩余购房款相抵销？
【详见前文解析...】
三、涉案房屋被查封所具有的法院强制执行效力能否对抗买受人请求将房屋过户登记的债权请求权？
【详见前文解析...】
四、出卖人将已出售房屋抵押他人借款，法院能否判决抵押行为无效抵押登记注销？！
出卖人某公司先将涉案房屋出售给买受人陈某，而后又再将同一房屋抵押给第三人抵押权人梁某，出卖人某公司违背了诚信原则，具有过错。虽然出卖人某公司在2014年10月16日向买受人陈某出具过《情况说明》，但是该说明已超出出卖人某公司自身，涉及第三人抵押权人梁某，不能仅凭出卖人某公司的陈述就认定买受人陈某主张的第三人抵押权人梁某与出卖人某公司恶意串通损害他人合法权益的事实。在双方签订《房地产买卖契约》后，涉案房屋就交付买受人陈某居住使用至今。买受人陈某依约支付了大部分购房款，对该房屋已经享有实际的权益，出卖人某公司只是名义上的所有权人，在此情况下，涉案房屋的登记状态与实际状态不一致，应认定该房屋为有争议的财产。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第四项的规定，有争议的财产不得抵押。出卖人某公司将已出售的房屋抵押给第三人梁某违反了上述法律的强制性规定，且第三人梁某未举证证明其尽到一个善意抵押权人应尽的义务，故法院认定出卖人某公司将涉案房屋向第三人梁某抵押的行为无效，应予注销。
 
【涉案法条】
《中华人民共和国物权法》
第一百八十四条 下列财产不得抵押：
　　(一)土地所有权；
　　(二)耕地、宅基地、自留地、白留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；
　　(三)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施：
　　(四)所有权、使用权不明或者有争议的财产；
　　(五)依法被查封、扣押、监管的财产；
　　(六)法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
第九条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

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