供稿│易居房产律师团队研究部
来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-114）


【关键词】
商品房预售  解除合同  交付房屋  层高  面积误差  商业用途  合同目的  违约金  整体购买   

【要点提示】
买受人整体购买商业楼，合同履行过程中，其能否以出卖人交付的部分楼房层高不符约定为由，要求解除相应房屋买卖合同?本文所选案例法院认为：涉案《商品房买卖合同》第三条只约定涉案10#、15#楼的层高（包括负一层）应当为3.6米，并未约定涉案16#楼负一层的层高应当为3.6米，即使涉案16#楼负一层的层高未达到3.6米，但并未违反合同的约定，双方合同中约定的解除条件中亦不包括层高不够的情形，故其要求解除地下室部分的合同约定既不符合约定解除的条件，也不符合法定解除的条件，本院对其请求不予支持。

【当事人信息】
原告：聂某（买受人、二审上诉人、再审申请人）   
被告：某房地产开发有限责任公司某分公司（简称某房地产分公司、出卖人、二审被上诉人、再审被申请人）
   
【案情简介】
2013年10月26日，聂某与某房地产分公司签订商品房买卖合同，约定某房地产分公司将某花园10#、15#和16#商业楼（15#、16#楼房产证上载明房屋的规划用途为商业）负一层，建筑面积6189㎡的商品房，以2450万元的价格出售给聂某。合同第三条约定聂某"购买的商品房"为"第10#、15#商业楼"，"该商品房的用途为商业，属框架结构，层高为3.6米，建筑层数地上五层，地下一层"；第四条约定"10#、15#商业楼和16#商业楼负一层总计约6189平方米，总金额2450万元"。还约定买受人分期付款：“双方签订合同后，买受人于2013年10月26日付100万元，在2013年10月28日付400万元，11月份再付500万元，12月份付1000万元（壹仟万元），余款2014年4月份付清”。房屋交付期限为：出卖人应当在2013年12月30日前，...交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1...；2、买受人未按合同约定付清全部房款（含贷款）及费用（含代收代缴费用）；3...。关于产权登记的约定，若出卖人在2014年4月前未能办理好房产证，买受人可延期付清房屋余款。
2013年11月28日，聂某与某房产经纪公司签订代理销售合同，作为其购买的某花园商业楼的销售代理。2014年1月7日，10#楼、15#、16#楼竣工验收合格。16#楼地下室层高不足3.6米。此后，聂某（乙方）、某房地产分公司（甲方）及某房产经纪公司（丙方）签订三方补充协议书，该协议书载明：鉴于2、丙方是双方的中介，甲方先代理了甲方某县某商业楼销售权，把房屋销售给了乙方，经过甲方的同意又让丙方代理销售门面房冲抵房款。3、由于市场销售不畅致使门面房至今未能销售也延误了房屋付款时间。该协议第一条约定变更付款时间及违约责任，1、乙方于本次合同签订后在2014年4月10日前再付给甲方100万元购房款，剩余1450万元的房款由丙方负责销售门面代乙方回款给甲方；2、丙方保证在...，2014年8月1日前共计回款1450万元；...； 5、甲方应在2014年4月30日前将房屋交付给乙方，并在同年的6月15日前部分房屋的产权证办理到乙方名下。2014年7月21日，双方又签订商品房买卖合同补充协议2，约定：1、...；2、甲方尽快把...总面积大约3000平方米的房产证办到乙方名下，乙方尽量给甲方再付部分房款；3、乙方将以下房屋按揭贷款方式给甲方回款，...，总计13883000元，...贷款不够甲方以现金支付；4、剩余款项乙方付清后，甲方在政府规定的时间内把剩余产权办理到乙方名下或乙方指定人名下。
2014年8月31日，聂某授权某房地产分公司将聂某名下的“某花园”10#楼、15#楼部分（负一层、一层、二层）进行分割买卖...。2015年4月14日，某房地产 分公司与聂某签订《还款协议》，约定："... 1.还款金额：...（3276971元）。2.还款计划：...，2015年5月14日乙方将余款全部付清，......"
至涉诉时止，交易双方均承认聂某已支付购房款22316850元及剩余2183150元未付。聂某诉至法院，请求：1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》中原告购买被告834㎡商品房的约定；2、被告向原告返还834㎡的购房款1501200元；3、被告向原告支付解除部分已付房款2％的违约金30024元；4、被告向原告支付逾期交房违约金1704948元；5、被告向原告支付逾期交房违约金（自2015年7月30日起至实际交房前一日，1749.7元／天）

【法院判决】
一审：驳回聂某的诉讼请求。
二审：驳回上诉，维持原判。
再审：驳回聂某的再审申请。

【案件解析】
一、法院为何驳回买受人以部分层高不符合同约定为由，要求解除相应房屋买卖合同约定的诉请？
涉案《商品房买卖合同》第三条只约定涉案10#、15#楼的层高（包括负一层）应当为3.6米，并未约定涉案16#楼负一层的层高应当为3.6米。涉案《商品房买卖合同》第四条也未约定涉案16#楼负一层的层高应当为3.6米。因此，虽然涉案16#楼负一层的层高未达到3.6米，但并未违反合同的约定。
另外，买卖双方合同中约定的解除条件中并不包括层高不够的情形，而合同法中规定的法定解除条件是违约方的违约行为达到根本违约，由于商品房买卖合同中对16#楼地下室部分的层高并未进行约定，即使15#、16#楼地下室层高未达到3.6米，某房地产分公司也未构成根本违约。因此，聂某要求解除地下室部分的合同约定既不符合约定解除的条件，也不符合法定解除的条件，对其要求解除15#、16#楼地下室834㎡部分的合同约定、返还834㎡的房款并支付解除部分的违约金的诉讼请求，法院判决驳回、不予支持并无不当。

二、再审中另行提出合同解除的其他理由，法院是否审查？
聂某提起本案诉讼时只是以涉案15#楼负一层和16#楼负一层的层高不符合约定为由要求解除此部分房屋的买卖合同，并没有提出涉案15#楼负一层和16#楼负一层的面积不符合合同的约定、涉案15#楼负一层和16#楼负一层的规划用途不属于商业用途的理由，因此，其在申请再审中提出的上述两项理由并不属于再审案件的审理范围，故再审法院对此不予审查。

三、法院为何不支持买受人以出卖人未按照合同约定履行交付房屋义务为由要求其支付相应违约金的诉讼请求？
首先，从涉案10#、15#、16#楼已于2014年1月7日验收合格、某房地产经纪公司已经代理聂某出卖了部分涉案房屋并将相应款项作为价款支付给某房地产分公司、涉案《商品房买卖合同补充协议2》就共计3000平方米的不同楼层的房屋的权属证书分别办理事宜和聂某以涉案不同楼或者不同楼层的房屋以"按揭贷款方式给甲方回款"事宜进行约定、聂某授权某房地产分公司"分割"出卖涉案10#楼整体和15#楼部分、某房地产分公司已经就部分涉案房屋为聂某办理了权属证书等事实，另外，聂某称某房地产分公司仅向其交付4000㎡的商品房，其却仍向某房地产分公司支付了绝大部分的购房款，与其陈述及事实不符。总之，聂某在本案中提供的证据并不能证明某房地产 分公司未按照约定履行交付涉案房屋义务的事实。
其次，双方签订的商品房买卖合同第八条明确约定：买受人未按合同约定付清全部房款(含贷款)及费用(含代收代缴费用)，出卖人可据实予以延期交付房屋。《三方补充协议》第一条第5项对房屋交付时间亦进行了变更。其后双方又签订商品房买卖合同补充协议以及聂某交款清单上的交款时间，均反映出聂某未能及时按约向某房地产分公司支付房款，某房地产分公司亦有权依约延期交付房屋。
综上，聂某要求某房地产分公司自商品房买卖合同约定的房屋交付时间2013年12月30日起至实际交房前一日支付逾期交房违约金的诉讼请求既无事实依据，也无法律依据，不应当予以支持。

【涉案法条】
《中华人民共和国合同法》
   第六十条  当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
   第一百零七条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
   第九十三条 当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。