供稿│易居房产律师团队研究部
来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-098）

【关键词】
9·30新政 履约能力 解除合同 返还定金 首付款 抵押贷款 情势变更 商业风险


【要点提示】
按合同约定买受人需通过银行贷款方式支付部分购房款，而9·30新政出台实施，对于首付款的比例进行了调整，导致买受人无法按预期获取拟贷款金额。在首付比例提高的情况下，买受人不可能再按照合同约定申请贷款来支付房款，买卖双方约定的付款方式已经不再可能，买受人无法按照合同约定的付款方式继续履行合同，合同的不可履行也不可以归责于双方当事人，买受人不构成违约。

【当事人信息】
原告：张某（买受人、反诉被告、被上诉人）
被告：王某（出卖人、反诉原告、上诉人）
第三人：某房地产经纪有限公司（简称:某公司）

【案情简介】
2016年9月26日，张某与王某签订《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，合同约定：“王某所售房屋坐落于海淀区403号；房屋成交价格为4300000元；房屋的家具、家电、装饰装修以及房屋的配套设施设备等作价为1120000元。上述价款由张某一并支付给王某；张某向王某支付定金200000元；张某采取商业贷款申办抵押贷款，拟贷款金额为3000000元。《补充协议》载明：买受人于2016年9月26日向出卖人支付购房定金100000元；买受人于2016年9月27日向出卖人支付第二笔购房定金100000元；买受人于银行面签当日向出卖人支付购房款920000元；剩余房款3000000元买受人以贷款方式支付；剩余房款1300000元在过户前一日存入资金监管账户；合同签订后，张某分别于2016年9月26日、2016年9月27日向王某支付定金各100000元，总计200000元。2016年9月30日，北京市住房城乡建设委员会等部门出台实施了《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》（以下简称购房新政），其中第四条规定：“购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住型商品房、两限房等政策性住房除外），对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%，购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%”。
2016年10月1日，张某告知王某因购房新政实施，超出其价款负担能力，无法继续履行合同。并于2016年11月2日，向王某出具《解除合同通知书》，并要求返还定金20万。
2016年12月1日，王某向张某出具《解除合同通知书》，并要求支付违约金1084000元（含20万元定金）。
双方协商未果，张某向法院提起诉讼，请求：1、解除双方于2016年9月26日签订的《房屋买卖成交确认及定金收付协议》；2、王某退还定金20万元。
王某提起反诉，请求：1、张某支付违约金1084000元。

【法院判决】
一审：1、王某退还张某定金二十万元；2、驳回张某其他诉讼请求；3、驳回王某全部反诉请求。
二审：驳回上诉，维持原判。

【案件评析】
一、法院为何认定买受人以9·30新政影响其付款能力要求不再继续房屋买卖合同不构成违约？
房屋买卖合同约定张某需通过银行贷款方式支付部分购房款，而2016年9月30日购房新政出台实施，对于首付款的比例进行了调整，导致张某在此购房新政条件下，能够申请到的贷款金额与合同中约定的拟贷款金额有较大差距，确实给张某履约能力造成重大影响和困难，继续履行合同会导致买卖双方之间的利益关系失衡，张某无法按照合同约定的付款方式继续履行合同，此种情形属于不可归责于双方当事人的事由。在首付比例提高的情况下，张某不可能再按照合同约定申请300万元贷款来支付房款，买卖双方约定的付款方式已经不再可能，张某无法按照合同约定的付款方式继续履行合同并不构成违约。
二、9·30新政出台实施，买受人提出解除合同是否应对出卖方承担损失赔偿责任？
如上所述，继续履行房屋买卖合同会导致双方之间的利益关系失衡，合同的不履行也不可归责于双方当事人，故法院对于出卖人主张买受人承担违约责任的诉讼请求不予支持。但是，出卖人因合同解除可能会遭受一定的损失，依据公平原则，主张解除合同的买受人应当分担出卖人的部分损失。对这一损失，出卖人负有举证责任。然而，本案王某在庭审中并未就自己的实际损失提交证据。在2016年9月30日出台购房新政的第二天，张某就已经联系王某协商解除合同。虽然双方并未达成一致，但王某直到2016年12月1日才发出解约通知书，没有采取积极的措施减少自己可能遭受的损失。而且，由于王某仍持有房屋，可在解除合同后通过另行出售房屋弥补自己的损失。故在本案中法院未认定出卖方的损失。鉴于买卖双方均确认房屋买卖合同已解除，故法院判决出卖人返还买受人定金20万元。

【涉案法条】
《中华人民共和国合同法》
第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十一条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。